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Von Füchsen, Checkern und Helden

Aus dem profil 37/2015

Wie Österreichs unübersichtliches Mietrecht eine neue Branche hervorbringt.

Von Joseph Gepp und Christina Hiptmayr

Mieterschutz in Österreich ist traditionell Sache der Politik. Speziell einer Partei: der SPÖ. Seit den Tagen des Roten Wien setzt sich die traditionsreiche „Mietervereinigung Österreichs“ (MVÖ) für die Belange der Mieter ein – offiziell ein privater Verein, der jedoch kein Geheimnis daraus macht, eine sozialdemokratische Vorfeldorganisation zu sein. MVÖ-Chef Georg Niedermühlbichler ist zugleich Landesparteisekretär der SPÖ-Wien.

Es wäre nicht Österreich, gäbe es nicht auch ein schwarzes Pendant: den Mieterbund. Er ist deutlich kleiner als die MVÖ, versteht sich die ÖVP doch als die Partei der Eigentümer. Der Mieterbund betont auf seiner Website, die Interessen der Mieter „auch gegenüber der (roten, Anm.) Stadt Wien“ zu vertreten. Die Wiener ÖVP-Granden Manfred Juraczka und Alfred Hoch sitzen im Präsidium der Organisation. Das Thema Mieten ist also auch im Jahr 2015 eine hochpolitische Angelegenheit. Zumindest bisher.

Denn nun steigen erstmals auch private Unternehmen groß in das Betätigungsfeld „Mieterschutz“ ein. In den vergangenen Jahren ist eine neue, vorläufig völlig unregulierte Branche entstanden. Zu finden ist sie im Internet. Dort bieten Websites wie mieterunter.at, mietheld.at, mietfuchs.at und mietenchecker.at ihre Dienste an. Sie überprüfen, ob die Höhe der Miete gerechtfertigt ist und gehen gegebenenfalls gerichtlich gegen die Vermieter vor. „Natürlich arbeiten wir profitorientiert“, sagt Christian Pultar, ein 58-jähriger Steuerberater aus Niederösterreich und Geschäftsführer von mieterunter.at, dem größten der Portale. Im Jahr 2013 gegründet, betreut mieterunter.at mittlerweile laut eigenen Angaben Hunderte Mietstreitsfälle und beschäftigt vier Vollzeitkräfte.

Das Geschäftsmodell: Die Firmen analysieren – üblicherweise gratis -, ob eine Anfechtung der Miethöhe Erfolg verspricht. Wenn ja, finanzieren sie den betroffenen Mietern den Rechtsbeistand. Oder sie organisieren selbst Anwälte für ein etwaiges Verfahren bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder vor Gericht.

Muss der Vermieter am Ende tatsächlich Geld an den Mieter zurückzahlen, erhält die jeweilige Firma daran einen Anteil. Bei mieterunter.at zum Beispiel beträgt der Standardsatz laut Pultar 30 Prozent.

„Prozessfinanzierung“ nennt sich diese Dienstleistung, die in den 1990er-Jahren in den USA entstand – anfänglich kam sie dort nur bei teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren aller Art zur Anwendung. Der Gedanke dahinter: Wenn der Kläger sämtliche Kosten, etwa für Anwälte und Sachverständige, alleine tragen müsste, würde er wohl vor einem Verfahren zurückscheuen. Nun aber hat er den Prozessfinanzierer im Rücken -gegen die nachträgliche Bezahlung im Erfolgsfall. Eine Art Versicherung für Nichtversicherte.

Logo von mietheld.at

Logo von mietheld.at

Inzwischen ist die Prozessfinanzierung auch nach Europa geschwappt. Und immer häufiger kommt sie auch bei kleinen Streitfällen zur Anwendung. Wer Fluglinien aufgrund von Verspätungen auf Rückzahlung des Ticketpreises klagen will, kann die Hilfe der deutschen Website refund.me in Anspruch nehmen. Eine andere (geblitzt.de) bietet sogar an, Strafzettel für zu schnelles Autofahren auf Unregelmäßigkeiten zu überprüfen. Vielleicht zahlt sich ja der Versuch aus, die Geldstrafe anzufechten.

Einen Befähigungsnachweis braucht es für die Karriere als Prozessfinanzierer nicht. Jedem steht sie offen, sofern er eine ansprechende Website gestalten kann und über juristisches und kaufmännisches Wissen verfügt. Zudem unterstehen die Prozessfinanzierer keinerlei staatlichen Kontrolle.

Dementsprechend schießen diese Plattformen derzeit wie die sprichwörtlichen Schwammerln aus dem Boden. In Österreich widmen sie sich bislang ausschließlich dem komplexen Thema Mieten. Das Mietrecht mit seinen immensen Interpretationsspielräumen bietet ein breites Betätigungsfeld. „Marktübliche Mieten im Altbau sind in der Regel gesetzeswidrige Mieten“, stellt etwa die Mietervereinigung fest. Guter Boden also für Prozessfinanzierer.

Sie kontrollieren etwa, ob bei befristeten Mieten auch der sogenannte Befristungsabschlag von 25 Prozent abgezogen wurde. „Auf den vergessen die Vermieter besonders gern“, sagt der 29-jährige Michael Auttrit, studierter Jurist und Betriebswirt und einer der Gründer der Plattform mietfuchs.at. Dafür werde häufig ein höherer Lagezuschlag als rechtlich zulässig verrechnet. Auch überhöhte Maklerrechungen würden ahnungslosen Mietern oft in Rechnung gestellt.

„Plattformen wie unsere sind eine unkomplizierte Alternative zu den parteinahen Mieterschutzorganisationen“, sagt Auttrit. „Dort muss man jahrelang Mitgliedsbeiträge zahlen und mit Wartezeiten rechnen, bei uns nicht.“

Doch wie hoch die Provision ist, die der Prozessfinanzierer am Ende tatsächlich kassiert, das ist aufgrund des Dickichts an Tarifen oft nicht viel weniger kompliziert als das heimische Mietrecht, dessen Finten es zu bekämpfen gilt.

MVÖ-Präsident Niedermühlbichler entgegnet, es gebe zwar Mitgliedsbeiträge, zugleich bleibe aber auch der gesamte erstrittene Betrag beim Mieter. Außerdem verweist er auf die langjährige Erfahrung der MVÖ-Experten und ihre zahlreichen Kontakt, etwa zu Hausverwaltungen.

Das Mietrecht hat jedenfalls dafür gesorgt, dass eine gänzlich neue Branche entstanden ist, die bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern mitzuschneiden hofft. Mietfuchs.at-Gründer Auttrit glaubt allerdings, dass viele der neuen Unternehmen bald wieder verschwinden werden. Manche der jungen Projekte würden nicht über genug juristisches Know-how verfügen. „Und es braucht auch einiges an Kapital. Weil für Verfahren, die nicht im Sinn des Mieters ausgehen, muss man ja bezahlen“, so Auttrit.

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Nullsummenspiel

Aus dem profil 37/2015

Eine Stadt, zwei Wahrnehmungen: Die einen klagen über zu hohe Mieten in Wien, die anderen über mickrige Renditen bei Eigentumswohnungen. Taugt die Immobilie noch als Anlageobjekt?

Von Joseph Gepp und Christina Hiptmayr

Als Richard Totzer* im Jahr 2011 die Entscheidung traf, hielt er sie für die beste seines Lebens. Um etwas mehr als 200.000 Euro kaufte er eine Eigentumswohnung, um sie anschließend zu vermieten. Totzer kratzte seine Ersparnisse zusammen, legte einen Bankkredit oben drauf, und fertig war das Investment. Ein ruhiges Eck in einem quirligen Teil Wiens, 6. Bezirk, 90 Quadratmeter. Sogar eine Gartenparzelle ist dabei. „Trotzdem stelle ich heute fest“, so der Mittvierziger, „dass ich fast nichts an der Wohnung verdiene.“

Hanna Maurer* kann das nicht nachvollziehen. Sie ist seit ein paar Jahren auf der Suche nach einer größeren Wohnung. Genau genommen, seit sich Nachwuchs angekündigt hat. Mittlerweile steht die kleine Tochter knapp vor ihrem vierten Geburtstag. Und schläft immer noch im Zimmer der Eltern. Dabei sind die Ansprüche der Familie nicht hoch: „Anna soll ihr eigenes Kinderzimmer haben. Wünsche, wie einen kleinen Balkon, haben wir uns längst abgeschminkt“, sagt die junge Frau. Die Maurers, beide berufstätige Akademiker, haben eine absolute Schmerzgrenze: 950 Euro. Eine höhere Miete können sie sich nicht leisten. Doch erschwingliche Objekte seien nicht zu finden. Und wenn, sind sie schnell vergeben. „Die Eigentümer verlangen Wuchermieten“, ist Maurer deshalb überzeugt.

Eine Stadt, zwei Wahrnehmungen: Mieter klagen über enorm gestiegene Mieten – in Wien genauso wie in anderen Ballungsräumen Österreichs. Wohnungseigentümer hingegen behaupten, sie könnten mit dem Vermieten kaum noch Erträge generieren. Ein Paradoxon, so scheint es. Wie ist diese Diskrepanz möglich?

Wer das wissen will, muss seinen Blick weit über Österreich hinaus richten, auf die Lage der Weltwirtschaft: Seit der Finanzkrise ist die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage groß wie nie zuvor. Die Achterbahnfahrten auf den Aktienmärkten (wie zuletzt die Börsenturbulenzen in China), Sparbuchzinsen, die entlang der Nulllinie grundeln, die Angst vor massiver Inflation, trieben Anleger in ein Investment, von dem sie sich Stabilität erhofften. „Immobilien gehören in jedes Portfolio“, bekamen sie von ihren Beratern zu hören. Immerhin werden dem Grundeigentum Eigenschaften zugeschrieben, die keine andere Investition zu bieten vermag: Es soll den Wert des investierten Kapitals erhalten, Schutz vor Inflation bieten und gleichzeitig in Form von Mieten regelmäßig Erträge abwerfen. Doch sind Immobilien tatsächlich der sichere Hafen, als der sie angepriesen werden? Und: Kann man mit ihrer Hilfe sein Vermögen nicht nur erhalten, sondern in Form von Mieterträgen auch vermehren?

Zweifel an der Sinnhaftigkeit von Immobilieninvestments scheinen die Anleger jedenfalls nach wie vor nicht zu plagen. Das belegen die Zahlen der Grundbuchauswertung durch das Maklernetzwerk Remax: Rund 21.500 Wohnungsverkäufe wurden von Jänner bis Juni 2015 in ganz Österreich verbüchert. Um 36 Prozent mehr als noch im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ein Drittel aller Wohnungen wechselte in Wien den Besitzer -so viele wie nie zuvor.

Die enorme Nachfrage der vergangenen Jahre trieb die Preise in schwindelerregende Höhen. Von 2010 bis 2014 stiegen sie für gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien um fast 60 Prozent, jene für neu errichtete um 25 Prozent. Die Inflationsrate belief sich im selben Zeitraum auf rund zwei Prozent jährlich.

Zwar ist der rasante Preisanstieg mittlerweile vorüber, „mit einem Fallen der Preise ist aber nicht zu rechnen“, meint Sandra Bauernfeind von EHL Immobilien. In Wien liegt der Durchschnittspreis derzeit bei rund 3500 Euro pro Quadratmeter. Auch Salzburg und Innsbruck erreichen in guten Lagen diese Werte.

Trotzdem folgt bei Richard Totzer auf die Euphorie langsam die Ernüchterung – genauso wie bei Tausenden anderen Anlegern, die dieselbe Erfahrung machen wie er: Die Zeiten, in denen regelmäßige Mieteinnahmen das Vermögen stetig in die Höhe trieben, sind eindeutig vorbei. Dafür sind die Anschaffungskosten für Immobilien schlicht zu teuer geworden. Denn für Immobilien gilt, wie für jedes andere Investment: Wer (zu) spät in einen boomenden Markt einsteigt, hat seine Chance auf Gewinne verpasst.

Noch vor zehn Jahren wurde etwa bei Vorsorgewohnungen – das sind Neubauwohnungen, die direkt vom Bauträger gekauft und dann weitervermietet werden – eine Rendite von sechs oder sogar sieben Prozent erreicht. „Manche Immobilienentwickler vermarkten ihre Wohnungen noch immer mit solchen Zahlen. Das ist eine Illusion“, ärgert sich Friedrich Noszek, Präsident des Zentralverbands Haus und Eigentum. Die Erträge sanken über die Jahre. Heute liege die mit Eigentumswohnungen in Wien erzielbare Rendite zwischen zwei und höchstens vier Prozent -in sehr guten Lagen, wie Richard Buxbaum von Otto Immobilien erklärt.

Brutto, wohlgemerkt. Bezieht man jedoch die Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungsaufwand und sonstige Ausgaben mit ein, sieht die Rechnung gleich anders aus. Mehr als ein bis zwei Prozent Nettorendite braucht man dann nicht zu erwarten. Immer noch besser als derzeit etwa Anleihen abwerfen, die in puncto Sicherheit aber längst nicht mithalten können. Außerdem: Zur Werterhaltung über lange Zeit eignet sich eine Immobilie immer noch bestens. Allein die große Wertsteigerung sorgt dafür, dass man sich um eine Verarmung von Immobilienbesitzern keine Sorgen machen muss. Nur: Durch Vermietung kommt heutzutage nicht mehr viel herein.

Paradoxerweise stimmt gleichzeitig aber auch
die Wahrnehmung der Wohnungssuchenden Hanna Maurer. Denn nicht nur die Immobilienpreise, auch die Mieten sind empfindlich gestiegen. Zwischen 2010 und 2014 kletterten sie im gesamtösterreichischen Durchschnitt um rund 15 Prozent, in Wien sogar noch höher. Maurer spürt diesen Anstieg empfindlich, genauso wie viele andere Mieter. Immerhin ist man in Österreich wegen des Sozialen Wohnbaus und strenger Mietgesetze an Mieten gewöhnt, die im internationalen Vergleich immer noch niedrig ausfallen. Dass die Österreicher fürs Mieten rund ein Drittel des Haushaltseinkommens aufwenden müssen, ist ihnen neu.

Doch der Preisanstieg bei den Mieten fiel trotz aller Sprünge nicht so rasant aus wie der beim Eigentum. Deshalb schnellen die Mieten zwar in die Höhe, gleichzeitig nehmen die Renditen der Vermieter ab.

Der Umkehrschluss, dass jene, die ihr Eigentumsobjekt schon lange besitzen, das große Geld abschöpfen könnten, lässt sich aber auch nicht ziehen. Das zeigt das Beispiel von Peter Brandner*. Der Wiener nennt das sein Eigen, was viele Österreicher wohl für eine Art Lottosechser halten würden: ein Zinshaus in Wien-Ottakring. Er hat das 1910 erbaute Gebäude geerbt. Insgesamt 16 Wohnungen enthält es. Das Objekt gehört seit jeher seiner Familie. „Es hat einen hohen sentimentalen Wert für mich“, erklärt er.

Finanziell allerdings eher weniger. Im Durchschnitt komme er auf 3,90 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat, rechnet Brandner vor. Als Wiens grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou im Jahr 2012 eine Mietpreisbegrenzung auf sieben Euro forderte und dafür Proteste erntete, ließ ihn das kalt. Denn von Mieteinnahmen in dieser Höhe kann Brandner nur träumen.

Schuld daran trägt das sowohl bei Mietern wie Vermietern umstrittene Mietrechtsgesetz (MRG), das in seinen wesentlichen Eckpunkten fast 100 Jahre alt ist.

Bei den begehrten Altbauwohnungen gilt seit 1994 das Richtwertsystem, das den maximalen Preis pro Quadratmeter festlegt. Zu diesem Basiszins (in Wien aktuell 5,39 Euro pro Quadratmeter) kommen allerdings meist noch eine Reihe von Zuschlägen, etwa für die Lage des Hauses. Diese sind häufig höher als der Richtwert selbst. „Freie Mietzinsbildung“ ohne jegliche rechtliche Beschränkung gilt etwa für vermietete Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1945.

Wer das Glück hatte, seinen Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen zu haben, unterliegt zudem der sogenannten Kategoriemiete. Deshalb gibt es nach wie vor Mieter, die im parkettgeschmückten Altbau wohnen und dafür pro Quadratmeter weniger zahlen als die Bewohner eines Gemeindebaus. Aufgrund großzügiger Eintrittsrechte laut MRG können längst erwachsene Kinder und Enkel die günstigen Verträge ihrer Verwandtschaft übernehmen. Der Vermieter darf dann zwar den Zins erhöhen, aber auf höchstens 3,43 Euro pro Quadratmeter. Unbefristet.

Brandners Pech: Ein Drittel seiner Wohnungen unterliegen der Kategoriemiete. „Meine Mieteinnahmen sind so gering, dass ich die vergangenen sechs Jahre sparen musste, um 8000 Euro für das Ausmalen des Stiegenhauses zusammenzubekommen“, erklärt er. Ein Immobilienhai sieht anders aus.

Wer trotz allem versucht, an seinem Wohneigentum
zu verdienen, bewegt sich häufig am Rande der Legalität – und wird, wenn man so will, zum Immobilienhai. Dass die Richtwertmieten mittlerweile ein höheres Niveau als freie Mieten haben, wie aus einer Untersuchung des Wifo hervorgeht, liegt an dem komplizierten System von Zu-und Abschlägen. Das gibt Raum für Tricksereien. Der, wie die Wiener Arbeiterkammer erhoben hat, auch weidlich genutzt wird. Sie überprüfte im Jahr 2013 150 Mietangebote in Wien. Ergebnis: Die geforderten Mieten lagen durchwegs weit über dem gesetzlich zulässigen Rahmen, bei unbefristeten Verträgen gar um 81 Prozent.

Die Tücken des MRG treffen Mieter wie Vermieter. Dass es entrümpelt gehört, darüber sind sich Experten aller Couleurs einig. Doch wie, darüber gehen die Vorstellungen auseinander. ÖVP-Justizminister Wolfgang Brandstetter kündigte nach seinem Amtsantritt einen „größeren Wurf“ an. Inzwischen scheint das Projekt sanft entschlafen.

Wohnen ist ein Grundrecht. Die Preisgestaltung sollte also nicht einzig und allein den Gesetzen von Angebot und Nachfrage unterliegen. Andererseits: Dass Immobilienbesitzer nicht nur für Gotteslohn arbeiten wollen, sollte auch außer Streit stehen.

Solange die Immobilienpreise nicht wieder sinken und das Mietrecht nicht entrümpelt wird, werden beide Gruppen weiter klagen: die Mieter über hohe Mieten, die Vermieter über mickrige Renditen. Letztere können sich einstweilen mit der beachtlichen Wertsteigerung ihrer Objekte trösten. Brandner etwa könnte mit dem Verkauf seines Zinshauses ein mittleres Vermögen lukrieren. „Ich bekomme etwa 15 Anfragen pro Jahr.“ Auch Richard Totzer, der Wohnungskäufer aus Wien-Mariahilf, hat sich damit abgefunden, dass ihm die Vermietung nur wenig Geld einbringt. Dafür verfügt er über ein Anlageobjekt, dessen Wert wohl weiterhin steigen wird – noch dazu über eines, das etwa im Vergleich mit Wertpapieren ziemlich sicher ist. „Es ist eine Investition, von der später meine Kinder profitieren werden.“

*Namen geändert

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Enteignungen? Ja, sie sind denkbar

Aus dem FALTER 47/2014

Warum man die wohnpolitischen Vorschläge der Grünen nicht als planwirtschaftlichen Unsinn abtun sollte

Kommentar: Joseph Gepp

Es sind noch viele Monate bis zur Wien-Wahl, und trotzdem hat die Stadt schon ihren ersten Wahlkampfaufreger: Im letzten Falter schlug Wiens grüner Planungssprecher Christoph Chorherr eine „Enteignung“ von Grundstücken vor – als allerletztes Mittel und gegen Kostenerstattungen. Angesichts massiv steigender Grundpreise führe kein Weg daran vorbei, wolle man verhindern, dass die Mittelschicht langfristig aus der Stadt verdrängt wird.

Enteignung, das klingt böse. Ein solcher Eingriff ins Privateigentum verstößt, so scheint es, gegen Grundwerte unserer Gesellschaft. Entsprechend heftig fielen die Reaktionen aus. Über „kommunistische Planwirtschaft“ und „ein gefährliches Weltbild“ erbosten sich Wiens ÖVP und FPÖ. ÖVP-Bundesgeneralsekretär Gernot Blümel twitterte: „Ich pack’s nicht!“

Doch wer kurz die Aufregung aus der Debatte nimmt, erkennt: Der Vorstoß der Grünen – ob man sich ihm nun anschließt oder nicht – fußt jedenfalls nicht auf kruden planwirtschaftlichen Fantasien, sondern auf tatsächlichen Problemen dieser Stadt. Diese spitzen sich seit Jahren zu. Man muss, Enteignung hin oder her, dringend Lösungen für sie finden.

Die Probleme resultieren aus Wiens starkem Bevölkerungszuwachs und aus der Neigung von Anlegern, in Krisenzeiten in sicheres Betongold zu investieren. Es sind Investments, die sich auszahlen: Ein Quadratmeter Bauland in Wien hat sich laut dem Verband gemeinnütziger Bauträger zwischen 1987 und 2010 um durchschnittlich 160 Prozent verteuert (nicht inflationsbereinigt). Die Preise für Eigentumswohnungen steigen derzeit jedes Jahr um 9,4 Prozent. Ein Quadratmeter Wohnung in Wien ist laut Nationalbank heute um 79 Prozent teurer als Anfang 2007.

Wo solche Tendenzen hinführen, ist klar: Immer mehr Wiener können sich hohe Mieten oder teure Eigentumswohnungen nicht mehr leisten. Sie müssen in (viel) schlechtere Wohnungen übersiedeln. Oder gleich raus aufs Land, wo das Wohnen noch leistbar ist. Die Konsequenzen sind fatal: lange Pendelwege hinein in die Stadt, was sich schlecht auf Umwelt und Lebensqualität auswirkt. Und innerhalb der Stadt eine stärkere Trennung in Reichen- und Armenviertel.

Nun hat Wien bereits seit Jahrzehnten ein hervorragend erprobtes Mittel, um solchen Problemen entgegenzutreten: den sozialen Wohnbau. Ganze 57 Prozent aller Wohnungen in der Stadt sind kommunal geförderte Gemeinde-oder Genossenschaftswohnungen. Dieser Umfang sucht international seinesgleichen. In vielen Städten gilt Wien deshalb als Vorbild. Aufgrund des sozialen Wohnbaus sind die Wohnpreise hier im internationalen Vergleich immer noch moderat. Denn alle Preisexplosionen der vergangenen Jahre haben sich weitgehend auf den privaten Sektor beschränkt.

Warum soll man also enteignen, mag man die Grünen fragen. Wien hat doch den sozialen Wohnbau. Diesen zu erhalten und auszubauen reicht doch, um der Mittelschicht wie bisher das Wohnen zu ermöglichen. Doch genau hier liegt das Problem.

Der soziale Wohnbau hat sich an Preisobergrenzen zu orientieren. Man muss Wohnungen günstig errichten, um sie günstig vermieten zu können. Und genau das wird aufgrund steigender Bodenpreise immer schwieriger. Noch behilft sich die Gemeinde damit, große Gebiete am Stadtrand zu erschließen, zum Beispiel auf dem Flugfeld Aspern. Doch der leistbare Boden wird knapp. Deshalb werden bereits heute viel weniger geförderte Wohnungen errichtet als notwendig, auch wenn sich die Gemeinde derzeit stark um eine Aufstockung bemüht.

Es muss also etwas getan werden, damit Wiens sozialer Wohnbau in ein paar Jahrzehnten nicht zu einem marginalen Restbestand verkommen ist. Es gilt, die soziale Ausgewogenheit der Stadt in die Zukunft zu retten. Noch besteht die Möglichkeit dazu. Dass sie bedroht ist, zeigen die explodierenden Preise.

Nun sind die umstrittenen Enteignungen bei weitem nicht das einzige Instrument, das sich gegen das Problem anwenden ließe. Es gibt auch andere Ideen. Zum Beispiel Strafzahlungen für Wohnungen, die lange leerstehen. Oder Steuern auf immense Wertzuwächse von Immobilien. Viele derartige Regeln werden in deutschen und schweizerischen Kommunen erfolgreich angewandt.

Und selbst die Enteignungen sind auf den zweiten Blick nicht so abstrus, wie es scheint. In Norwegen ist es normal, dass Grundeigentümer enteignet werden, weil zum Beispiel ein Kindergarten in der Nachbarschaft erweitert werden muss. Dies geschieht unter strikten Bedingungen – und gegen fette Abfindungen. Es ist das gleiche Prozedere, wie wenn hierzulande für den Bau einer Straße enteignet wird.

Welche Maßnahmen auch immer man vorzieht: Jedenfalls sind jene politischen Mitbewerber, die jetzt „Planwirtschaft“ in Richtung der Grünen rufen, gefordert, andere Ideen auf den Tisch zu legen. Vielleicht sind sie ja besser. Sicher ist nur: Von allein wird sich die Entwicklung hin zu höheren Wohnpreisen und stärkerer Verdrängung nicht umkehren.

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„Das kann bis zur Enteignung gehen“

Aus dem FALTER 46/2014

Wie sieht Wiens grüne Wohnpolitik aus? Planungssprecher Christoph Chorherr im (frühen) Vorwahlgespräch

Interview: Joseph Gepp
Foto: Christian Wind

Wohnpolitik ist in Wien traditionell eine Sache der SPÖ. Als die grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou vor zwei Jahren mit ihrer Idee einer Mietgrenze vorstieß, reagierten die Roten verstimmt. Doch nun naht die Wienwahl nächstes Jahr. Vor diesem Hintergrund skizziert der grüne Planungssprecher Christoph Chorherr eine Wohnbaupolitik mit grünem Anstrich für den Fall einer neuen Regierungsbeteiligung. Er präsentiert Ideen, die von der Praxis des SPÖ-Koalitionspartners durchaus abweichen.

Falter: Herr Chorherr, wird die Wohnpolitik ein Thema im grünen Wienwahlkampf 2015?

Christoph Chorherr: Definitiv.

In der Rathauskoalition stellt die SPÖ den Wohnbaustadtrat. Dieser verwaltet hunderttausende geförderte Wohnungen. Wien gilt international als eine Stadt, in der man gut und leistbar wohnt. Was haben die Grünen noch hinzuzufügen?

Chorherr: Viele unserer Ideen stehen nicht im vollkommenen Widerspruch zu sozialdemokratischen Konzepten. Das Rote Wien hat viel geleistet. Aber es ist auch Zeit, Konzepte vorzulegen, die Qualitäten dieser Stadt zu bewahren und auszubauen. Wir wollen eine rotgrüne Neuauflage. Aber wir stellen uns auch grundsätzliche Zukunftsfragen, die wir in etwaige kommende Regierungsverhandlungen einbringen werden. Schließlich steht Wien vor großen Herausforderungen. Wir erleben gerade die expansivste bauliche Entwicklung aller Zeiten.

Halten Sie die Qualität des Wohnens in Wien für bedroht?

Chorherr: Schauen Sie nur, was in Städten wie Paris oder München passiert. Dort sind die Wohnpreise derart gestiegen, dass Normalverdiener sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können und in den Speckgürtel ziehen. Das ist verheerend: aus ökologischen Gründen, weil die Mobilität zunimmt. Und aus sozialen, weil die Durchmischung abnimmt.

 Neue Gemeindebauten, Markteinschränkung beim Grundbesitz: Christoph Chorherr skizziert im Falter-Gespräch eine grüne Wohnbaupolitik


Neue Gemeindebauten, Markteinschränkung beim Grundbesitz: Christoph Chorherr skizziert im Falter-Gespräch eine grüne Wohnbaupolitik (Foto: Christian Wind)

Wiens großer geförderter Sektor reicht nicht aus, um solche Entwicklungen hintanzuhalten?

Chorherr: Wir müssen ihn um entscheidende Elemente ergänzen. Dafür fragen wir uns, was Wien braucht, um leistbares, städtisches Wohnen für alle auch künftig sicherzustellen. Das sind zwei einfache Dinge: Grund und Boden. Und Geld.

Beginnen wir beim Boden. Derzeit reagiert die Stadt Wien auf Grundstückspreissteigerungen, indem viele kommunale Großprojekte am Stadtrand errichtet werden, etwa in der Seestadt Aspern.

Chorherr: Grund und Boden unterliegen immensen Preissteigerungen – weil man das Angebot bei derzeit stark steigender Nachfrage nicht einfach ausweiten kann wie bei Brillen und Fahrrädern. Daher stellt sich die Frage, ob Boden allein über den Markt geregelt werden soll. Denn das macht derzeit einige wenige Leute zu Multimillionären, wenn sie – warum auch immer – Flächen am richtigen Fleck besitzen. Wir zweifeln daher bei Grund und Boden an freier Preisbildung.

Sie wollen einen Eingriff in Eigentumsrechte?

Chorherr: Uns schwebt ein Modell wie in Holland und teils in Deutschland vor. Das Eigentum an Boden ist dort sozialpflichtig. Die Kommune ist in der Folge nicht gezwungen, jeden noch so horrenden Preis für Stadtflächen zu bezahlen, wenn einzelne Akteure dies verlangen. Eine solche Sozialpflicht ist international erprobt und nicht EU-rechtswidrig. Und es gibt eine gesetzliche Grundlage.

Welche?

Chorherr:
Das Bodenbeschaffungsgesetz, das seit Jahrzehnten in Wien nicht mehr angewandt wurde – das war auch nicht nötig, als die Einwohnerzahl viele Jahrzehnte schrumpfte. Das Gesetz sieht vor, dass der Stadt in bestimmten Gebieten Vorkaufsrechte eingeräumt werden können, wenn Wohnungsbedarf gegeben ist. Die Preise können letztlich festgelegt und vor Gericht erstritten werden. Als Ultima Ratio kann das – gegen Kostenerstattung – bis zur Enteignung gehen. Die Vorgangsweise wäre die gleiche wie heute, wenn etwa eine neue Bahnstrecke gebaut wird. Es ist eine wesentliche ideologische Frage, ob Boden in einer Stadt eine normale Ware sein soll wie eine Waschmaschine. Ich antworte: Nein, soll er nicht. Schließlich soll die Stadt ihren Grundbesitz nicht preistreibend an Höchstbieter verkaufen, sondern über Baurechte dem sozialen Wohnbau zur Nutzung überlassen.

Wenn die Bodenfrage geklärt ist, stellt sich noch jene, woher das Geld für neuen Wohnraum kommen soll.

Chorherr: Hier wollen wir den EU-Kommissionspräsidenten Juncker beim Wort nehmen. Der regt ein massives Investitionspaket gegen die Krise an. Wir wollen große Summen ins vielleicht sicherste aller Investments stecken: ins qualitätsvolle Wohnen. Und dafür wollen wir eine Institution wiederbeleben, die in Wien 2004 unverständlicherweise abgeschafft wurden: den Gemeindebau.

Er wurde vom Genossenschaftsbau ersetzt, in dem man ebenfalls gefördert wohnt. Wo liegt das Problem?

Chorherr: Valide Schuldner wie Wien zahlen derzeit aufgrund der Wirtschaftslage unschlagbar niedrige Zinsen. Diese sind beim Wohnbau wichtiger Kostenfaktor. Die Gemeinde könnte also eine riesige Wohnbauinitiative generieren – wenn sie selbst Kredite aufnehmen und eigene Wohnungen errichten würde. Dies soll lediglich als Ergänzung zum Genossenschaftssektor geschehen. Die Vorteile wären nicht nur finanzieller Natur, sondern auch gesellschaftlicher. Beispielsweise könnte Wien mit preisgünstigen Kleinwohnungen auf die wachsende Zahl an Single-Haushalten reagieren. Oder man könnte Formen des kooperativen Zusammenlebens probieren, etwa selbstverwaltete Kinderbetreuungsräume und große Gemeinschaftsküchen – so wie es jetzt schon bei innovativen Genossenschaftsprojekten oder Baugruppen geschieht.

Die Zinsen liegen für Wien günstig, aber gleichzeitig verbietet der EU-Stabilitätspakt Neuverschuldung. Wie soll da eine kommunale Wohnbauinitiative möglich sein?

Chorherr: Wir sprechen nicht von öffentlichen Konsumausgaben, sondern von öffentlichen Investitionen. Diese rechnen sich praktisch ab dem Moment, in dem eine Wohnung fertiggestellt ist. Es widerspricht der wirtschaftlichen Vernunft, dass dies in der EU als Neuverschuldung gilt. Man müsste sich bei der EU-Kommission stärker für andere Regeln einsetzen. Als brutalste Variante könnte man den Stabilitätspakt auch einfach ignorieren – das machen mehrere Staaten in Europa. All dies ist denkbar. Nicht denkbar ist jedoch, dass Leute wegen idiotischer Regeln ins Umland ziehen, weil sie sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können.

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„Stellen Sie sich einmal vor, wie es damals gerochen hat“

Aus dem FALTER 39/2014, Wohnbeilage

Wie wohnte man vor hundert Jahren in Wien? Der Wiener Historiker Gerhard Halusa über Badebottiche, Dienstbotenböden und Kohlenkeller

Interview: Joseph Gepp

Seit 26 Jahren führt Gerhard Halusa im Wiener Wirtschafts-und Gesellschaftsmuseum im fünften Bezirk Museumsgäste durch die Epochen. Ein rekonstrierter Salon aus dem Fin de Siècle reiht sich hier etwa an ein Wohnzimmer aus den 60er-Jahren. Die Räume sollen zeigen, wie sich Wohnwelten und Standards in Wien im vergangenen Jahrhundert veränderten. Wir fragen Halusa, 54, studierter Historiker und Geograf: Wie hat man vor einem Jahrhundert gewohnt?

Falter: Herr Halusa, wie sah vor 100 Jahren die typische Wiener Wohnung aus?

Gerhard Halusa: Es war jedenfalls nicht die Wohnung der Adligen oder Großbürger, an die man heute vielleicht denkt. Darin lebten um das Jahr 1900 nur knapp zehn Prozent der Bevölkerung, neun davon Bürgerliche, einer adlig. Der Rest der Bevölkerung waren Arbeiter. Die typische Wiener Wohnung war also eine Arbeiterwohnung: höchstens 25 Quadratmeter groß, aus nur einem Raum bestehend. Wenn man sie betrat, stand man in einer so genannten „Gangküche“, die sich weiter hinten in einem Wohn-und Schlafraum fortsetzte. Wasseranschluss und Toilette lagen am Gang. Einen Vorraum gab es nicht: Von knapp 375.000 Wohnungen im Wien der Jahrhundertwende hatte gerade ein Viertel ein Vorzimmer oder einen kleinen Vorraum.

Wie viele Menschen lebten typischerweise in einer solchen Arbeiterwohnung?

Halusa: Meist eine Familie mit Kindern, dazu oft Untermieter und Bettgeher.

Wie war sie möbliert?

Halusa: In der Küche gab es eine kleine Arbeitsfläche und einen Herd, oft gemauert, wie man das heute noch in alten Bauernhäusern sieht. Entlüftet wurde die Küche durch ein Fenster zum Gang, deshalb nennt man sie „Gangküche“. Diese Gangfenster gibt es bis heute in vielen Wohnungen.

Und das Zimmer dahinter?

Halusa: Dort stand ein Bett, manchmal auch ein Schrank oder eine Truhe. Dazu gab es einen Ofen, den die Arbeiter meist mit aufgeklaubtem Holz beheizten. Die Möbelstücke kaufte man gebraucht, zum Beispiel bei Pfandleihern oder jüdischen Wanderhändlern. Die Ärmeren der Armen haben sich ihre Betten oft auch selbst gebaut, aus Brettern und Strohsäcken.

Beim Bürgertum hingegen herrschte wohl ein durchkomponierter, historistischer Prunk.

Halusa: Das galt nur für die ganz Reichen. Diese ließen sich teilweise Salons einrichten, in denen alles durchkomponiert und stilistisch einheitlich war. Das weniger hohe Bürgertum hingegen, beispielsweise die Beamten, wählten oft Möbel, die leistbar waren und einigermaßen repräsentativ aussahen. Da mischte sich dann etwa altdeutscher Stil mit Jugendstil.

Wie sahen Wiens Badezimmer vor hundert Jahren aus?

Halusa: Im Normalfall gab es nur eine Lavour für die Körperpflege, selbst für die Reichen. Zu denen kam aber immerhin allwöchentlich ein so genannten Badeknecht. Dieser stellte einen Holzbottich mit warmen Wasser auf, teils beheizbar. In den Bottich gingen dann nacheinander Vater, Mutter, Kinder und schließlich die Dienstboten. Alle im selben Wasser, alle natürlich in Badekleidung.

Wie lief die Körperpflege bei den Armen ab?

Halusa: Die hatten nur besagte Lavour sowie einen Kübel, den sie als Toilette verwendeten und regelmäßig ausleerten. Stellen Sie sich einmal vor, wie intensiv es in einer Wiener Arbeiterwohnung um die Jahrhundertwende gerochen hat: In jedem Haus kochen zehn bis 15 Familien und entlüften in den Gang. Dazu kommt das Klo am Gang sowie die Kübeln, die als Toiletten verwendet werden. Schließlich muss man bedenken, dass jede Person nur ein, zwei Kleidungsstücke besaß, die meist den ganzen Tag getragen wurden. Für unsere modernen Nasen wäre all das kaum auszuhalten.

Reden wir über schönere Dinge. Wie wurde damals Kaffee gekocht?

Halusa: Echten Kaffee konnte sich nur die zehn Prozent Oberschicht leisten. Die Armen verwendeten Ersatzkaffee, etwa aus Feigen. Oder man ist Zichorien stechen gegangen; dies kommt auch in Ferdinand Raimunds „Der Alpenkönig und der Menschenfeind“ vor. Zubereitet wurde der Kaffee auf viele Arten, es gab etliche Filterund Brühformen.

Wurde der Herd in der Küche mit Holz betrieben?

Halusa: Ja, meist. Es gab aber gemeinhin auch Gas in den Wohnungen. Das war eine einzelne Flamme in der Küche, die dauernd brannte. Sie diente hauptsächlich als Lichtquelle, manchmal auch zum Kochen. Die ganze Angelegenheit war eher unhygienisch, weil die Gasflamme stark gerußt hat. Weil reines Gas kein Licht gibt, hat man es in den Gaswerken mit Benzol oder dem Insektenmittel Naphthalin versetzt.

Und wie hat man die Wohnzimmer vor hundert Jahren beheizt?

Halusa: Mit Öfen. Die Reichen bestellten sich dafür Kohle in ihre Keller, die Armen sammelten Holz. Zumindest die Variante mit der Kohle hat es bis in die jüngere Vergangenheit noch gegeben: Als ich in den 60er-Jahren in Simmering im Gemeindebau aufgewachsen bin, hat noch der Kohlewagen seine Fuhren ins Kellerabteil gekippt. Wir sind dann mit Schaufeln und Kübeln hinunter, Kohle holen.

Was für einen Boden hatte vor einem Jahrhundert eine Wohnung in Wien?

Gerhard Halusa, Historiker im Wiener Wirtschafts- und Gesellschaftsmuseum (Foto: Gepp)

Gerhard Halusa, Historiker im Wiener Wirtschafts- und Gesellschaftsmuseum (Foto: Gepp)

Halusa: Auch hier müssen wir unterscheiden. Die Reichen hatten meist Parkettböden, die Arbeiter Böden aus Stein. Letzterer bestand beispielsweise aus Steinfliesen, wie man sie heute noch in vielen Wiener Altbauten in Stiegenhäusern sieht. Interessant war, dass es beim Adel und Bürgertum immer auch Bereiche für Dienstboten gab – in denen man dann die Parkettböden manchmal gezielt rausnahm. Denn der Parkettboden markierte den Herrschaftsbereich.

Wo in den Häusern lebten die Dienstboten?


Halusa:
Wiens vornehme Häuser verfügten über eine Beletage, den ersten Stock, wo die Herrschaften wohnten. Darunter liegt das Mezzanin. Diese Halbstöcke entstanden ursprünglich, weil die Bauherren die damalige Bauordnung umgehen wollten. Man durfte in Wien nicht höher als drei Stockwerke bauen, also zogen findige Unternehmer das Mezzanin ein. Ebendort kamen bevorzugt die Dienstboten unter. All dies gilt aber nur für das hohe Bürgertum. Jene Reichen, die weniger Platz hatten, stellten ihren Dienstboten einfach ein Klappbett im Vorzimmer auf.

In der Ära, über die wir sprechen, entstand ein Großteil der Bauten, die bis heute den inneren Teil von Wien prägen. Sie reicht ungefähr vom Jahr 1860 bis zum Beginn der Ersten Weltkriegs. Wo liegt der Unterschied zwischen einer Wohnung von 1860 und einer von 1910?

Dieses Wohnzimmer einer Familie des gehobeneren Bürgertums um 1900 hat man im Wirtschafts- und Gesellschaftsmuseum rekonstruiert (Gepp)

Dieses Wohnzimmer einer Familie des gehobeneren Bürgertums um 1900 hat man im Wirtschafts- und Gesellschaftsmuseum rekonstruiert (Gepp)

Halusa: Das hängt mit der Industrialisierung zusammen. 1860 gab es noch viele kleine Handwerke und Facharbeiter. Entsprechend fanden sich in den Höfen kleine Werkstätten und Betriebe; die dazugehörigen Gebäude stehen noch heute hinter vielen Wiener Gründerzeithäusern. Doch im Lauf der Jahrzehnte änderte sich das Bild. Der Handwerker wurde vom Fabriksarbeiter abgelöst, für den man Massenquartiere brauchte. Also wurden Zinskasernen hochgezogen, etwa in Favoriten. In diesen Häusern gibt es keine Beletage mehr, keine soziale Schichtung. Jede Wohnung schaute gleich aus. Wobei: Noch viel größer als der Unterschied zwischen den Jahren 1860 und 1910 ist beispielsweise jener zwischen 1910 und 1925. Die Gemeindebauten des Roten Wien nach dem Ersten Weltkrieg brachten eine immense Umwälzung des Wohnens.

Worin drückte die sich aus?

Halusa: Man wollte einen Gegenentwurf zum Elend der Kaiserzeit schaffen. Licht, Luft und Sonne statt Armut und Elend. Also führten die Stadtverantwortlichen Beschränkungen ein, zum Beispiel, was die Größe des unverbauten Anteils an einem Grundstück betraf. Dazu kamen neue, gemeinschaftliche Infrastrukturen wie Waschküchen. Und schließlich hatte man mit dem so genannten Friedenszins die Höhe der Mieten begrenzt. Vor dem Weltkrieg konnten private Bauherren mit Zinskasernen immense Profite machen, nun rentierten sie sich kaum noch. Folglich sprang die Stadt Wien ein, teils aus Überzeugung, teils aus Notwendigkeit. Aus all dem entwickelte sich eine neue, moderne Form des Wohnens.

Vor einem Jahrhundert bedeutete es für die meisten Menschen Armut und Elend, im Gründerzeitbau zu wohnen. Heute lieben ihn die Wiener viel mehr als den Neubau. Verblüfft Sie das?

Halusa: Da ist sicher viel Nostalgie im Spiel, aber Gründerzeitbauten sind auch gestalterisch schöner als viele jüngere Gebäude, zudem liegen sie nah am Zentrum. Außerdem hat sich das Wohnen verändert: Um das Jahr 1900 lag die durchschnittliche Wohnungsgröße bei 22 Quadratmetern. Heute haben die Wohnungen nicht nur alle Anschlüsse, viele von ihnen wurden auch zusammengelegt. Hätte man vor hundert Jahren ein durchschnittliches Stockwerk in einem Wiener Gründerzeitbau betreten, man würde viel mehr Wohnungstüren sehen.

Wien wächst heute so stark wie seit einem Jahrhundert nicht mehr, Stadtforscher sprechen von einer „zweiten Gründerzeit“. Was kann man heute von der ersten Gründerzeit lernen?

Halusa: Die Dichte von gründerzeitlichen Stadtviertel hat sicher Vorteile, die Wege sind kurz und das Straßenleben rege. Aber ansonsten sollte man die Wohnverhältnisse im Wien der Jahrhundertwende nicht romantisieren. Im Wesentlichen folgte die Gründerzeit dem eiskalten Prinzip der Gewinnmaximierung: Es galt, so viele Menschen wie möglich auf möglichst wenig Raum unterzubringen.

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„Mit Krallen und Zähnen verteidigen“

Aus dem FALTER 32/2014

Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig über Billigmieter, EU-Gesetze und die Zukunft von Rot-Grün


INTERVIEW: JOSEPH GEPP, FLORIAN KLENK

FOTO: HANS HOCHSTÖGER

Trägt ein altertümliches Mietrecht Mitschuld an teuren Räumaktionen wie jener von vergangener Woche in der Mühlfeldgasse in der Leopoldstadt? Diese und andere Fragen richtete der Falter an Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.

Falter: Herr Ludwig, wir haben uns im Grundbuch informiert, wie viel die Mieter des Hauses Mühlfeldgasse an Zins bezahlen. Die Mieten für einzelne Wohnungen betragen etwa 46 oder 87 Euro. Aufgrund eines veralteteten Mietrechts zahlen Altmieter oft extrem wenig. Öffnet dies nicht das Einfallstor für Spekulanten, die Mieter mit rabiaten Methoden vor die Tür setzen wollen?

Michael Ludwig: Häuser wie das in der Mühlfeldgasse sind Einzelfälle in Wien. Wir verfolgen seit mittlerweile 40 Jahren das Instrument der sogenannten sanften Stadterneuerung. Auf diesem Weg arbeiten wir erfolgreich mit privaten Hauseigentümern zusammen. Wenn diese beispielsweise ihre Objekte sanieren möchten, gibt es dafür finanzielle Unterstützung, etwa durch den Wohnfonds Wien. Der Anteil an Substandardwohnungen in Wien konnte durch solche Maßnahmen auf drei Prozent reduziert werden. In der Mühlfeldgasse verbinden sich schlechte Bausubstanz mit sehr billigen Mieten -aber das sind Restbestände aus alten Zeiten.

Das Mietrecht trägt also keinerlei Mitschuld an solchen Problemfällen?

Ludwig: Es ist unbestritten, dass das Mietrecht – auch trotz der Maßnahmen auf Wiener Ebene – reformiert werden muss. Aber hier gibt es eben Interessengegensätze; die SPÖ vertritt die Mieterinnen und Mieter und die ÖVP die Hauseigentümer.

Welche Reformen wären notwendig?

Ludwig: Ich habe ein Transparenzpaket vorgeschlagen, in dem ich etwa die Deckelung der sogenannten Zuschläge bei den Richtwertmieten anrege. Ein großes Problem ist etwa der Lagezuschlag, insbesondere bei Gründerzeithäusern im innerstädtischen Bereich. Der wirkt extrem preistreibend.

Die Hauseigentümer lehnen diesen Vorschlag radikal ab. Unter diesen Umständen könnten sie ihre Häuser nicht mehr erhalten und keine legitime Rendite mehr erwirtschaften, behaupten sie.

Ludwig: Alle Beteiligten müssen bei den Mietrechtsverhandlungen von ihren Maximalforderungen abrücken. Natürlich müssen Hauseigentümer die Möglichkeit haben, ihre Bausubstanz zu erhalten. Umgekehrt sollen aber auch die Mieter geschützt werden, bei der Höhe der Miete genauso wie bei der Dauer des Mietverhältnisses. Wir haben in Wien den zweitniedrigsten Richtwert überhaupt – ich verstehe also durchaus, dass die Hauseigentümer auf Zuschläge pochen. Aber es muss bei den Zuschlägen einen vernünftigen, nachvollziehbaren Spielraum geben. Dass wir derzeit bei Neuvermietungen am privaten Wohnmarkt eine Preisexplosion erleben, das lässt sich nicht nur mit Sanierungsbedarf erklären. Hier sind auch massive ökonomische Interessen im Spiel. Die Renditen am Immobilienmarkt sollen nicht über Gebühr ausfallen und trotzdem den Erhalt der Bausubstanz gewährleisten – diese gute Wiener Tradition soll erhalten bleiben.

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70 (Foto: Hans Hochstöger)

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt
Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70
(Foto: Hans Hochstöger)

Die Nationalbank warnt bereits vor einer Immobilienblase in Wien.

Ludwig: Ich teile diese Einschätzung für die inneren Bezirke und sehe den Lagezuschlag als wesentlichen Preistreiber. Wir müssen aber auch positiv vermerken, dass die Attraktivität des innerstädtischen Raums eben zugenommen hat. Außerdem gibt es den geförderten Wohnbau in Wien. Dieser wirkt preisdämpfend und fördert die soziale Durchmischung, weil er bis in den gehobenen Mittelstand hinein allen offensteht.

Ihrer Partei zufolge droht dem sozialen Wohnbau in seiner derzeitigen Form Gefahr aus Brüssel. Die Wiener SPÖ kampagnisiert gegen die EU-Kommission, weil sie europaweit die Einkommensgrenzen für Leute im sozialen Wohnbau senken will. Nur noch sozial Schwache sollen dann das Recht haben, darin zu leben.

Ludwig: Diese Bestimmung sieht das Wettbewerbsrecht in den Lissabonner Verträgen vor. Drei Staaten mit konservativen Regierungen – es waren Schweden, die Niederlande und Frankreich vor Hollande -haben diesen Passus zum Anlass genommen, die Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnbau teils drastisch zu senken. In der Folge wurden in diesen Ländern tausende junge Familien in den freien Wohnungsmarkt gedrängt -wo die Preise sogleich explodiert sind. In Wien aber werden wir uns gegen solche Entwicklungen wehren. Der kommunale Wohnungsbestand muss mit Krallen und Zähnen verteidigt werden, denn er ist das wichtigste Instrument für Preisdämpfung und soziale Durchmischung.

In den Niederlanden ging der Senkung der Einkommensgrenzen eine Klage privater Wohnbaufirmen voraus. Sie zogen vor den Europäischen Gerichtshof, weil sie im sozialen Wohnbau eine staatliche Wettbewerbsverzerrung sahen. Was würden Sie tun, wenn jemand vor dem EuGH gegen die Gemeinde Wien klagt?

Ludwig: Wir würden mit allen rechtlichen und politischen Möglichkeiten dagegen kämpfen. Ich persönlich würde keinem gewerblichen Bauträger zu einem solchen Schritt raten, wenn er auch in Zukunft in Wien bauen möchte. Ich will aber hinzufügen, dass in Wien im Gegensatz zu anderen europäischen Großstädten kaum internationale Immobiliengroßkonzerne am Markt tätig sind. Hier sind es vor allem kleinere Firmen aus der näheren Umgebung, denen das Wohl der Stadt durchaus am Herzen liegt.

Nächstes Jahr wird in Wien gewählt. Soll die rot-grüne Koalition fortgesetzt werden, wenn es das Votum des Wählers dafür gibt?

Ludwig: Ich sehe das emotionslos. Die Wähler werden entscheiden. Einige Herausforderungen in Wien sind noch offen, vieles ist auch gelungen.

Prestigereiche Erfolge wie die billigere Öffi-Jahreskarte oder die Mariahilfer Straße gehen in der allgemeinen Wahrnehmung eher auf das Konto der Grünen, weniger auf das der SPÖ. Warum?

Ludwig: Die größte Herausforderung in Wien ist nicht die Mariahilfer Straße, sondern das starke Bevölkerungswachstum. Dieses erfordert Maßnahmen, die in der medialen Betrachtung vielleicht nicht so spektakulär daherkommen – aber für tausende Betroffene enorm wichtig sind. Zum Beispiel eben mehr geförderte Wohnungen.

Wird der nächste Bürgermeister Michael Ludwig heißen?

Ludwig: Ich bin als Wohnbaustadtrat sehr zufrieden und will diese Funktion weiterhin ausfüllen. Und ich unterstütze den derzeitigen und kommenden Bürgermeister Michael Häupl.

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Mieter gegen Eigentümer

Aus dem FALTER 14/2013

Immobilien sind teuer wie nie. SPÖ und ÖVP holen ihre wohnpolitischen Ideologien aus dem Keller. Bringt das was?

Bericht: Ingrid Brodnig, Joseph Gepp
Foto: Heribert Corn

Martin Richardi (Name geändert) hat in seinem Leben bisher alles richtig gemacht. Der Sohn eines Eisenbahners und selbstständiger Unternehmensberater hat im Sommer immer gejobbt, um sich sein Studium zu finanzieren. Er hat einen MBA in Bologna drangehängt. Er hat vor seinem 40. Geburtstag eine Familie mit zwei Kindern gegründet. Der nächste Schritt wäre nun der Erwerb einer Eigentumswohnung. Vor zehn Jahren hätte er sie noch leicht gefunden. Heute sucht er vergeblich.

Richardi wird nichts erben, Erspartes hat er kaum. In einer Genossenschaftswohnung am Stadtrand wohnen will er nicht, dort ist er als Kind im Gemeindebau aufgewachsen. In den innerstädtischen Bezirken sind inzwischen Quadratmeterpreise bis zu 3000 Euro durchaus üblich. Richardi wird sich für die nächsten 25 Jahre verschulden müssen, um sich den Traum vom Eigenheim in der Innenstadt erfüllen zu können.

Immerhin. Menschen im gehobenen Mittelstand wie Richardi können über einen Immobilienkauf noch nachdenken. Für andere ist er längst völlig unerreichbar geworden. In noch nie dagewesenem Ausmaß steigen in Österreich Wohnungsmieten und Eigentumspreise. In Wien, Spitzenreiter bei der Teuerung, stiegen die privaten Wohnungsmieten von 2005 bis 2011 nicht inflationsbereinigt um 37 Prozent, die Preise für Eigentum gar um 49 Prozent. Das hat zahlreiche Ursachen: Bauliche Ansprüche haben sich verändert, viele Leute flüchten ins Betongold als Anlage, die Zuwanderung in Ballungsräume ist massiv, und in den vergangenen Jahren wurden vergleichsweise wenige neue Wohnungen errichtet.

Immer teurer: Miet- und Eigentumswohnungen in Wien (Foto: Heribert Corn)

Immer teurer: Miet- und Eigentumswohnungen in Wien (Foto: Heribert Corn)

Jetzt ist die Politik gefordert. Denn je knapper der Wohnraum wird, desto mehr wird Wohnen zu dem, was es früher einmal war: eine politisch-ideologische Frage. Wohnpolitik gibt es in Österreich bereits seit dem Ersten Weltkrieg. Ein strenges Mietrecht sollte Soldaten sowie ihren zurückbleibenden Familien die Wohnung sichern. Später entwickelte sich die ÖVP zur Partei der Eigentümer und die SPÖ zu der der Mieter. Der Bausparer am Land, der Gemeindebaubewohner in der Stadt, das waren lange zwei Lebensentwürfe, die sich an den Großparteien orientierten. Jetzt kehrt die klassenkämpferische Anordnung zurück, angesichts des nahenden Wahlkampfes inmitten von Krisennachrichten, die von Verteilungsfragen dominiert werden.

Mit Obergrenzen für private Mieten preschte Wiens grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou schon im November vor. Die SPÖ fordert die Wiedereinführung der Zweckwidmung bei der Wohnbauförderung und Reformen im Mietrecht. Die ÖVP will Eigentümer entlasten und Vergaben im Gemeindebau strenger kontrollieren.

Aber kann der Staat die immense Preisdynamik am Wohnmarkt überhaupt bändigen? Wird Wien auch künftig billiger sein als andere europäische Metropolen? Oder ist das alles nur Wahlkampfgetöse?

In den War Rooms von SPÖ und ÖVP wirkt es so. Hier hat man erkannt, wie viel Sprengkraft in dem Thema steckt. „Wir waren von Anfang an in der Offensive“, rühmt sich ÖVP-Generalsekretär Hannes Rauch. Sein Gegenüber Norbert Darabos hat eine Studie bei der Motivforscherin Sophie Karmasin in Auftrag gegeben. Sie ermittelte die SPÖ als jene Partei, die sich am stärksten um „leistbares Wohnen“ kümmert (38 Prozent). Hinter dem kindischen Rasseln steckt Kalkül. Wie an kaum einem anderen Thema lässt sich am Wohnen das Profil schärfen. Die Frage „Wie wohnst du?“ betrifft jeden im Land – und das immer stärker.

Am teuersten sind Österreichs Mietwohnungen im platzarmen Inntal in Tirol, wo sie laut dem Anbieter immobilien.net 10,95 Euro pro Quadratmeter kosten. Unter den Regionen mit dem schnellsten Zuwachs bei der Miethöhe rangiert jedoch Wien, wo die Mieten im Schnitt 10,43 Euro betragen, weit vorne. Ein Grund ist auch das schnelle Wachstum der Hauptstadt, die Mitte der 2030er-Jahre die 2-Millionen-Menschen-Marke knacken soll.

All dies wirft die Frage auf, ob die Gemeinde halten wird können, was sie als Teil ihrer Identität begreift: den kommunalen Wohnbau und den hohen Grad an sozialer Durchmischung. Einst verhalfen die mächtigen Gemeindebauten des Roten Wien hunderttausenden Arbeitern aus dem Elend. Als Bürgermeister Karl Seitz im Jahr 1930 den Karl-Marx-Hof eröffnete, sagte er: „Wenn wir einst nicht mehr sind, werden diese Steine für uns sprechen.“

Bis heute ist viel von diesem Erbe geblieben. Der Wohnsektor ist, auch trotz derzeitiger Preissteigerungen, einer der sozial ausgewogensten weltweit. Ganze zwei Drittel der Städter wohnen im geförderten Sektor, also im Gemeinde- oder kommunal gestützten Genossenschaftsbau. Wer das Wohnen politisch verantwortet, dem blüht oft eine große Zukunft – wie zuletzt Bundeskanzler Werner Faymann, der von 1996 bis 2007 Wiener Wohnbaustadtrat war.

Das massive Eingreifen der Stadtregierung in den Wohnmarkt drückt die Preise – nicht nur im geförderten, auch im privaten Sektor. So betrug die monatliche Nettomiete für eine privat vermietete 70-Quadratmeter-Wohnung im Jahr 2011 in Wien im Schnitt 600 Euro. Zum Vergleich: In Madrid und München lag sie bei 850, in Amsterdam bei 900, in Paris bei 1600 Euro. In Wien zahlt man für die gleiche Wohnung im geförderten Sektor gar nur 300 Euro.

Jetzt will die Stadt ihre Standards verteidigen. Denn wenn eine Genossenschaft heute geförderte Wohnungen errichtet, ist sie an preisliche Obergrenzen gebunden, bei Grundstücks- wie Baukosten. Das führt dazu, dass Projekte oft nur weit außerhalb des Stadtkerns entstehen können, wo Grundstücke leistbar sind, etwa auf dem Flugfeld Aspern. „Die Durchmischung funktioniert nicht mehr so gut wie einst“, sagt der Wohnbauforscher Robert Temel. „Es ist heute zu teuer geworden, Genossenschaftswohnungen zwischen die Villen von Döbling oder die Gründerzeithäuser von Mariahilf zu stellen.“

Mit einem Bündel aus Gesetzesänderungen und neuen Wohnbauformen will die Gemeinde gegen diese Tendenzen ansteuern. Sie sollen dafür sorgen, dass weiterhin billige Grundstücke für Genossenschaftsbauten zur Verfügung stehen und die Beiträge leistbar bleiben. Neben den Maßnahmen im geförderten Sektor fordert die Gemeinde aber auch eine Entlastung am privaten Mietmarkt.

Dort schnellen die Preise in teils unvorstellbarem Ausmaß hoch. So kostet, wie ein Blick in ein Immobilienportal zeigt, eine unspektakuläre 52-Quadratmeter-Altbauwohnung im einst billigen Rudolfsheim-Fünfhaus heute 659,99 Euro, exklusive Strom und Heizung. Möglich sind solche Mieten, weil das Mietrecht etliche schwammige Formulierungen und Ausnahmen beinhaltet.

Generell gilt: Für Altbauwohnungen von vor 1945 gilt der Richtwert, eine gesetzliche Mietbeschränkung. Mietverträge, die vor dem Jahr 1994 abgeschlossen wurden, sind hingegen als sogenannte „Kategorie-Wohnungen“ deutlich günstiger. In Wien beispielsweise unterliegen fast 95 Prozent der privaten Mietwohnungen dem Richtwert oder der Kategoriemiete. Nur beim kleinen Rest, etwa Dachgeschoßwohnungen, gestaltet allein der freie Markt den Preis.

Dieses System soll Mieter schützen, aber es schafft auch Probleme. Meist drehen sie sich um Zuschläge, die Vermieter auf den Richtwert schlagen. Manche sind dabei kreativ und definieren gar die Zentralheizung als „besondere Ausstattung“. Ein rechtlicher Graubereich. Am Ende ist die Wohnung oft doppelt so teuer, wie es der Richtwert vorsieht. Deshalb appelliert die rot-grüne Stadtregierung nun an den Bund, ein strengeres Mietrecht einzuführen.

Zuschläge sollen streng definiert werden und insgesamt nicht mehr als 25 Prozent des Richtwerts ausmachen. Die Folge wären Mieten unter zehn Euro pro Quadratmeter – eine Horrorvorstellung für viele Vermieter. Für sie sind die Richtwerte in Wien viel zu niedrig. Würde man auch noch Zuschläge begrenzen, glauben viele Vermieter, würden sich Sanierungen schlicht nicht mehr rechnen – und manche haben damit wohl recht.

Einig sind sich Mieter wie Vermieter, linke wie konservative Wohnpolitiker nur in einem: Das Mietrecht ist ein Dschungel. Es führt zu einer unglaublichen Ungleichheit am Mietmarkt. „Oft zahlt ein Mieter im selben Haus für eine ähnliche Wohnung fünfmal so viel wie sein Nachbar“, sagt Wohnbauforscher Temel. „Aber der Nachbar wohnt halt schon ewig drin.“

Die SPÖ will solchen Ungleichheiten entgegentreten, indem sie sich auf ihr Kernthema konzentriert: den geförderten Wohnbau. Neben dem Ausbau des kommunalen Sektors in Wien fordern die Sozialdemokraten vor allem die Wiedereinführung der Zweckbindung bei der Wohnbauförderung. Dabei handelt es sich um 1,78 Milliarden Euro, die der Bund jedes Jahr an die Länder überweist. Früher durften die Länder diese Summe ausschließlich für den geförderten Wohnbau nutzen, seit 2009 können sie das Geld nach freiem Gutdünken verwenden.

Ergebnis: Wohnbaugelder dienen zum Stopfen von Budgetlöchern oder zur Spekulation, wie in Niederösterreich. Mit einem „üppigen Schub für den Wohnbau“ rechnet Walter Rosifka, Wohnbauexperte der Arbeiterkammer, würde man die Wohnbauförderung wieder zweckwidmen. Allerdings bleiben Fragen offen. „Bisher haben die Parteien nicht präzisiert, was sie mit ‚Wiedereinführung‘ meinen“, sagt Rosifka. So müsste man die 1,78 Milliarden auch an die Inflation anpassen, damit sich die Maßnahme im großen Stil auswirkt. Der Betrag wurde seit 1996 nicht mehr erhöht.

Grundsätzlich bekennen sich zwar SPÖ wie auch ÖVP zur Wiedereinführung der Zweckwidmung – aber die Länder blockieren. Vor allem Niederösterreich pocht auf seine Finanzautonomie. Zudem könnte eine etwaige Wiedereinführung erst ab 2015 gelten, wenn der Finanzausgleich zwischen Bund und Ländern ausverhandelt wird.

In der Zwischenzeit betont vor allem die ÖVP ihr Leibthema: die Förderung der Eigentümer. Junge Österreicher, forderte kürzlich der Chef der Jungen ÖVP, Sebastian Kurz, sollen durch die Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim günstig zu Eigenheimen kommen. Dazu verlangen Kurz und Justizministerin Beatrix Karl Gehalts-Checks für Gemeindebaumieter. Wer zu gut verdient, sollte die steuerlich begünstigte Wohnung verlieren – gern wird bei solchen Vorschlägen auf den Grünpolitiker Peter Pilz verwiesen, der im Kaisermühlner Goethehof wohnt. Die SPÖ kontert: Die Idee des Gemeindebaus sei ja eben die soziale Mischung, in der auch Besserverdienende Platz haben sollten. Und Steuererleichterungen für Häuslbauer würden vor allem jene treffen, die das Geld für ein Haus ohnehin schon haben.

So wogt die Debatte hin und her, während nur in einer Frage Einigkeit besteht: Wohnen ist eine Frage politischer Gestaltung. Der freie Markt allein verhindert keine Ghettobildung, sorgt nicht für leistbares Wohnen und gesellschaftliche Aufwärtsmobilität. Das zeigen andere Staaten und Städte, in denen der kommunale Wohnbausektor nicht so ausgeprägt ist wie in Wien und Österreich.

Und wie wäre Martin Richardi von den Maßnahmen, die Politiker derzeit diskutieren, betroffen? Der ÖVP-Vorschlag einer Steuerbefreiung für das Eigenheim brächte ihm vielleicht einen Hauch von Erleichterung, er würde sich Gebühren und Steuern in der Höhe von 4,6 Prozent des Kaufpreises ersparen. Natürlich könnte er sich auch ein Haus in Niederösterreich oder im Burgenland bauen, er würde dann durch die wieder zweckgewidmete Wohnbauförderung unterstützt. Oder doch in eine günstigere Genossenschaftswohnung an den Stadtrand ziehen. Was immer er tut, eines zeigt sein Beispiel: In Wiens schöneren Bezirken zu wohnen, egal, ob in Miete oder Eigentum, selbst als Gutverdiener, das wird nicht einfacher werden.

Mitarbeit:
Benedikt Narodoslawsky, Barbara Tóth

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