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Aus dem FALTER 16/2014

Hat die Gemeinde Wien wertvolle Gründe in der Krieau zum Spottpreis an einen Privaten verscherbelt? Chronologie eines dubiosen Millionengeschäfts

BERICHT: JOSEPH GEPP
FOTO: HERIBERT CORN

Seit die Sportwetten-Fans lieber ins Wettcafé oder ins Internet gehen, ist es still geworden auf der Trabrennbahn Krieau. An guten Tagen kommen gerade einmal 3000 Besucher, nicht mehr 50.000 wie einst. Die denkmalgeschützten Stallungen bröckeln. Von drei historischen Tribünen sind zwei wegen Baufälligkeit gesperrt.

Die altehrwürdige Trabrennbahn im zweiten Bezirk, eröffnet 1878, wirkt wie aus der Zeit gefallen. Rundherum blüht das Viertel nördlich des Praters, seit im Jahr 2008 die U2 hierher verlängert wurde. Gleich neben der Rennbahn entstanden etwa in den vergangenen Jahren die neue Wirtschaftsuni, das Büroquartier Viertel Zwei und das Einkaufszentrum Stadion Center. Und mittendrin liegt die Krieau, verwaist und von Subventionen ihres Eigentümers abhängig, der Gemeinde Wien.

Nun wird ein Teil der Rennbahn verbaut. Ab kommendem Jahr sollen auf dem Areal Büros und freifinanzierte Wohnungen für 5000 Menschen entstehen, verkündete Wiens rot-grüne Stadtregierung Anfang März. Fertig werden soll das Projekt 2021. Die Rennbahn selbst bleibt erhalten, versichert das Rathaus. Die Neubauten sind am Rand der Anlage geplant, wo heute noch Stallungen und Freiflächen liegen.

Bauherr in der Krieau ist nicht die Stadt Wien, sondern ein privates Immobilienunternehmen namens IC Projektentwicklung. Vor zwei Jahren hat die Gemeinde die zu verbauenden Teile der Krieau an diese Firma verkauft. Die IC Projektentwicklung ist in der Gegend nicht unbekannt; sie hat bereits im Jahr 2010 das danebenliegende Büro-und Wohnungsareal Viertel Zwei errichtet. Dieses wird nun in Richtung Trabrennbahn erweitert.

Wer sich den Verkauf der Krieau-Gründe genauer anschaut, stößt auf einen Deal, der über viele Jahre läuft und dessen Umstände völlig unklar sind. Offenbar hat die Gemeinde die hochlukrativen Gründe viel zu billig verkauft, nicht zuletzt aufgrund gefinkelter Klauseln im Kaufvertrag von 2011, der dem Falter vorliegt. Laut diesem zahlt die IC Projektentwicklung für die Krieau-Gründe 300 Euro pro Quadratmeter bebauter Fläche. Das Geld fließt erst nach Fertigstellung des Projekts. Der gesamte Kaufpreis beträgt ungefähr 60 Millionen Euro. Das allein wäre laut Kritikern schon weit unter dem Marktwert für die begehrten Gründe, deren Größe circa einem Drittel des Wurstelpraters entspricht. Doch von den 60 Millionen werden noch hohe Summen abgezogen, etwa weil die Gemeinde Sanierungskosten für den privaten Partner übernimmt. Möglicherweise handelt es sich dabei um Dutzende Millionen Euro, die der Gemeinde – und damit dem Steuerzahler – entgehen. Oder gar um noch mehr. Darauf lässt zumindest ein Rathaus-internes Schreiben schließen, das dem Falter vorliegt.

Der Aktenvermerk stammt aus dem Jahr 2007. Im Vorfeld des Krieau-Verkaufs warnen darin Rathausbeamte die damaligen Chefs der Wien-Holding, Brigitte Jilka und Peter Hanke. Der Deal bedürfe sofort „einer Korrektur bzw. Auflösung“, steht in dem Schreiben. Grund: Weil sich der Käufer so viel vom Kaufpreis abziehen darf, stehe am Ende möglicherweise gar ein „deutlich negativer Kaufpreis“. Das heißt: Die Gemeinde zahlt schlimmstenfalls dafür, dass ihr eine Privatfirma lukrative Gründe abnimmt. Weil das nur ein „Irrtum“ sein könne, empfehlen die Beamten, „das Vertragsverhältnis wegen Irrtums anzufechten“. Die Warnung bleibt ungehört – der Deal wird einige Jahre später wie vorgesehen abgeschlossen.

In einem internen Aktenvermerk warnen Rathausbeamte die Wien-Holding-Chefs vor einem „negativen Kaufpreis“, raten zur „Korrektur bzw. Auflösung“ des Deals und empfehlen eine „Anfechtung wegen Irrtums“

Die Geschichte der Krieau zeigt, wie im Rathaus undurchsichtige Immobiliengeschäfte gemacht werden, bei denen die private Seite bemerkenswert gut aussteigt. Die Verträge sind hochkomplex. Die politischen Verantwortlichkeiten sind unklar, auch deshalb, weil die Vorgänge über viele Jahre laufen. Ausschreibungen gibt es nicht. Der Wiener Gemeinderat nickt die schwierigen Deals ab, durchschaut die Konstrukte aber nicht. Das Kontrollamt, Wiens Pendant zum Rechnungshof, kritisiert die Zustände, aber seine Empfehlungen verhallen ungehört. Aber der Reihe nach.

Traber auf der Rennbahn: Heute kommen gerade 3000 Besucher hierher. Links im Hintergrund das neue Viertel Zwei (Foto: Joseph Gepp)

Die Geschichte des Krieau-Verkaufs beginnt im Jahr 2004 – und hat vorerst mit der Krieau wenig zu tun. Damals stehen die Vorbereitung für die Fußball-EM in Wien 2008 an. Wiens allein regierende SPÖ ruft deshalb unter viel Jubel eine große Public-private-Partnership ins Leben. Bis zur EM sollen rund um das Stadion im Prater viele Neubauten entstehen, etwa Viertel Zwei und Stadion Center. Dafür vorgesehene Gründe werden an private Investoren verkauft, die dort Gebäude errichten.

Hier kommt Michael Griesmayr ins Spiel, Gründer der IC Projektentwicklung („Integrated Communication“). Der Unternehmer, der in den 1990er-Jahren bei Raiffeisen Immobilienfinanzierungen managte, wird nun ein wichtiger Partner der Stadt. Griesmayrs Firma errichtet das 2010 fertiggestellte Viertel Zwei, das heute etwa die OMV-Zentrale beherbergt.

Später veröffentlicht das Kontrollamt einen vernichtenden Bericht über die Geschäfte der Gemeinde mit Griesmayr und anderen Privaten. Es sei schleierhaft, „warum gerade diese Investoren für das Projekt ausgewählt wurden“, heißt es darin. Weiters hätte ein „weit höherer Kaufpreis“ erzielt werden können als jene 32,1 Millionen Euro, um welche die Investoren die Grundstücke kauften. Statt einer öffentlichen Ausschreibung diente zur Preisermittlung lediglich ein „äußerst knapp ausgefallenes“ Gutachten der MA 69 für Immobilienmanagement, schreibt das Kontrollamt. Und überhaupt „entbehrt“ das Geschäft „in vielerlei Hinsicht kaufmännischer und juristischer Sorgfalt bzw. den üblichen Gepflogenheiten im Immobilienwesen“. Fazit: schlecht für die Stadt, gut für die Privaten.

Doch zurück zur Krieau – auch sie ist ein wichtiger Teil des Geschäfts von 2004. Griesmayrs IC Projektentwicklung bekommt nämlich ein kostenloses Vorkaufsrecht auf die Trabrennbahn, die praktischerweise gleich neben seinem geplanten Viertel Zwei liegt. Bis Ende 2012 darf sich der Geschäftsmann die Rennbahn kaufen, wenn er will. In der Öffentlichkeit verlieren die SPÖ-Stadtpolitiker über dieses vertragliche Vorkaufsrecht kein Wort. Während andere Projekte wie Viertel Zwei oder Stadion Center bejubelt werden, verrät keine Presseaussendung oder Werbebroschüre, dass auch die traditionsreiche Trabrennbahn einem Privaten überantwortet wurde. Und nicht nur die Öffentlichkeit bekommt den Krieau-Deal nicht mit, auch die Opposition im Rathaus durchschaut ihn nicht.

Zwar stimmt 2004 der Gemeinderat über das Geschäft ab. Doch das Vorkaufsrecht auf die Rennbahn bekommt pro forma nicht Griesmayrs Privatfirma, sondern eine andere, die zur Gänze der Gemeinde gehört: die Firma LSE („Liegenschaftsstrukturentwicklung“). Diese LSE ist jedoch nur ein Vehikel – sie reicht die Immobilie nach dem Kauf sofort an Griesmayr weiter. Warum diese Konstruktion? Wenn die LSE Geschäfte macht, bedarf dies im Gegensatz zu direkten Geschäften des Rathauses „nicht einer Genehmigung durch den Gemeinderat“, schreibt das Kontrollamt. Das bedeutet: Die Abgeordneten bekommen lediglich ein harmloses Geschäft zwischen Rathaus und Rathausfirma zu sehen – und merken nichts vom darauffolgenden, heiklen Deal zwischen Rathausfirma und Privatfirma.

Stallungen neben der Trabrennbahn: Unter anderem hier sollen ab 2015 Büros und Wohnungen entstehen (Foto: Heribert Corn)

Im Dezember 2011 jedenfalls macht Griesmayr von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und kauft die Krieau – wenn auch nicht zur Gänze. Er erwirbt ein großes Areal am Rand der Bahn rund um Westkurve, zwei Tribünen und Stallungen. Insgesamt ist es ungefähr die Hälfte der Anlage. Der Kaufpreis von 300 Euro pro gebautem Quadratmeter wird – bis auf einen Vorschuss von sieben Millionen – erst in vielen Jahren überwiesen, wenn die Neubauten stehen. Immobilienexperten bezeichnen den Preis als viel zu niedrig. „Man hätte das Vielfache dafür bekommen können“, sagt etwa Alexander Neuhuber, Gemeinderat der oppositionellen Wiener ÖVP und selbst Chef einer Immobilienfirma. Gerüchten zufolge haben sich in den vergangenen Jahren auch andere Firmen für das Areal interessiert – und das Doppelte geboten.

Plan des Areals: Links oben das „Viertel Zwei“ im Besitz der IC Projektentwicklung, das 2010 fertiggestellt wurde. Die roten Bereiche sind jene, die die IC Projektentwicklung 2011 dazugekauft hat. Die Bahn selbst und eine von drei Tribünen verbleiben bei der Stadt. (Der Bereich rechts von der Bahn gehört nicht zur Anlage). Plan: IC Projektentwicklung

Doch auch der ohnehin günstige Kaufpreis von insgesamt rund 60 Millionen Euro wird nie im Rathaus ankommen. Denn laut Kaufvertrag darf sich die IC Projektentwicklung bedeutende Summen abziehen. So übernimmt die Gemeinde alle „Abbruchskosten samt Entsorgungskosten“, die beim Umbau anfallen. Und noch wichtiger: Die Stadt zahlt auch für Sanierungen der denkmalgeschützten Gebäude auf den verkauften Krieau-Gründen. „Die hierfür anfallenden Kosten“, heißt es im Kaufvertrag, sind vom Kaufpreis „in Abzug zu bringen“.

Vor allem diese Klausel könnte dem Rathaus teuer zu stehen kommen. Denn sowohl die Krieau-Stallungen als auch zwei von drei historischen Tribünen stehen auf dem nunmehrigen Grund der IC Projektentwicklung – und sind denkmalgeschützt. Die Sanierungskosten dieser baufälligen Gebäude werden wohl in die Dutzenden Millionen Euro gehen. Vor allem die Wiederherstellung der historischen Tribünen von 1912 gilt unter Architekten als Herausforderung. Eine der drei Tribünen – jene, die der Stadt geblieben ist – wurde bereits in den 1990erJahren saniert: Das kostete damals knapp 15 Millionen Euro. Diesmal wären aber gleich zwei Tribünen zu sanieren, plus weitere Bauwerke – wohlgemerkt allesamt in Privatbesitz. Auch wenn die Gemeinde in den kommenden Jahren für die Sanierung berappt, kann der private Eigentümer danach mit den Immobilien verfahren, wie er will. Angeblich möchte die IC Projektentwicklung die Tribünen zu Luxus-Penthäusern umbauen, nachdem sie mit Steuergeld renoviert worden sind.

Dazu kommen weitere Kosten, die das Rathaus trägt – etwa für neue Stallungen, weil auf dem Areal der alten Büros und Wohnungen geplant sind. Es sind all diese Kosten, die Rathausbeamte 2007 vor einem „negativen Kaufpreis“ warnen ließen. Ob die Stadt am Ende wirklich draufzahlt, lässt sich jedoch erst in vielen Jahren sagen. Fest steht: Viel Gewinn aus dem Verkauf der lukrativen Krieau-Gründe wird dem Steuerzahler sicher nicht bleiben.

Angeblich möchte die IC Projektentwicklung die Tribünen zu Luxus-Penthäusern umbauen, nachdem sie mit Steuergeld renoviert worden sind.

Offen bleiben schwerwiegende Fragen: Wer setzt einen Vertrag auf, der offenbar überaus vorteilhaft für die private Seite ausfällt? Warum hat die SPÖ-Stadtregierung keinen angemessenen Preis verlangt? Warum trägt der private Käufer nicht selbst die Sanierungskosten? Warum hat das Rathaus niemals kommuniziert, dass man die Trabrennbahn in private Hände zu geben gedenkt? Und: Wer ist politisch verantwortlich?

Als Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat 2004 für den Deal verantwortlich: Werner Faymann (Wikipedia)

Faymanns Nachfolger Michael Ludwig sieht heute keine Unregelmäßigkeiten (Foto: mein Bezirk)

Dieser bezeichnet in einer schriftlichen Stellungnahme den Kaufpreis für die Krieau-Gründe als angemessen, weil er „umliegenden Vergleichswerten“ entspreche. Zudem habe „ein erfahrener, externer und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger“ den Preis ermittelt. Wie hoch werden die Sanierungskosten sein, die sich die IC Projektentwicklung am Ende vom Kaufpreis abziehen darf? Zwar liege „die genaue Höhe derzeit noch nicht vor“, antwortet Ludwig – aber prinzipiell seien die Abzüge durchaus gerechtfertigt, weil sich der Kaufpreis von 300 Euro pro Quadratmeter auf „frei verfügbare Grundflächen“ beziehe. Ludwig betont weiters, dass das Geschäft ordnungsgemäß im Gemeinderat beschlossen worden sei. Warum der Krieau-Deal nicht der Öffentlichkeit kommuniziert wurde, dazu sei heute „keine Stellungnahme“ mehr möglich.

Der Falter hat auch Griesmayrs IC Projektentwicklung per E-Mail befragt -etwa nach der Angemessenheit des Kaufpreises und der Abzüge. Doch von der Firma war, trotz mehrmaliger Nachfrage, keine Stellungnahme zu bekommen.

Bisher zur Krieau:
Sommer 2013: Die Krieau wird verbaut
Sommer 2013: Immobiliengeschäfte der Gemeinde Wien – unter anderem am Beispiel Krieau