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18. Oktober 2018 · 09:53

Wunschkonzert

Aus profil 43/2018, 22.10.2018

Realisierer großer Bauvorhaben sollen künftig mehr Privilegien in Bewilligungsverfahren bekommen. Hoteliers freuen sich über Steuergeschenke. Für Immobilienkonzerne gibt es vorteilhafte neue Regeln. Dass Regierungsparteien Politik für ihre Wähler machen, ist zwar legitim. Aber die schwarz-blaue Regierung muss sich in immer mehr Fällen dem Vorwurf stellen, allzu empfänglich für die Wünsche bestimmter Industrie-und Wirtschaftlobbys zu sein. Eine Auswahl.

Von Joseph Gepp und Christina Hiptmayr

Bewilligung? Aber ja!

Vom Kraftwerk über die Autobahn bis zur dritten Piste am Wiener Flughafen: Mit zwei Gesetzesvorhaben – einer Neuerung bei den Umweltverträglichkeitsprüfungen (UVP) und dem sogenannten Standortentwicklungsgesetz -verfolgt die schwarz-blaue Regierung das Ziel, dass große Bauprojekte künftig schneller und einfacher bewilligt werden. Der Widerstand dagegen ist heftig. „Diese Gesetzesvorhaben beschneiden die Rechte von Umweltschützern und Bürgerrechtsaktivisten, sind dilettantisch gemacht und widersprechen Verfassungs-und Europarecht“, kritisiert Greenpeace-Sprecher Lukas Hammer. Die Pläne sehen beispielsweise vor, die Parteienstellung von Umweltschutzorganisationen bei den UVPs zu beschränken. Sie sollen sich nur noch äußern dürfen, wenn sie mehr als 100 Mitglieder haben und deren Namen gegenüber dem Umweltministerium offenlegen. Weiters sollen Bauvorhaben, die angeblich besonders wichtig für den Wirtschaftsstandort Österreich sind, privilegiert behandelt werden. Unter anderem sollen deren behördliche Bewilligungen künftig gar automatisch positiv ausfallen, falls das Verfahren länger als zwölf Monate dauert. Auch wenn die Regierung bei letzterem Punkt inzwischen Entschärfungen in Aussicht gestellt hat, ist das Fazit klar: Mit diesen Reformen hätte Österreich – auch im internationalen Vergleich -ein Regelwerk, das extrem zugunsten von Projektwerbern ausfällt.

Wer sind die Einflüsterer dahinter? Fest steht: Bereits Mitte 2017 präsentierte die Industriellenvereinigung (IV) eine „Punktation zu einem Standortentwicklungsgesetz“. Inhalt dieses zweiseitigen Dokuments, das bald wieder stillschweigend aus dem Internet entfernt wurde: ziemlich genau jene Punkte, welche die Regierung heute als Gesetzesentwurf vorlegt. Lediglich die besonders umstrittenen automatischen Genehmigungen fehlen im IV-Papier. Als weitere treibende Kraft orten Insider die Seilbahnwirtschaft. Der Tiroler Seilbahnunternehmer Franz Hörl, Wirtschaftskammerfunktionär und selbst ÖVP-Parlamentsabgeordneter, agitiert seit Jahren gegen angeblich allzu bürokratische UVPs und generell Umweltorganisationen.

Profiteure:
Realisierer großer Bauprojekte

Stand:
UVP-Gesetz: Beschluss Ende Oktober geplant;
Standortgesetz: Regierungsvorlage noch ausständig

Freundschaftsdienst

Dass FP-Vizekanzler Heinz-Christian Strache ein gesteigertes Interesse an dieser Causa hat, ist gut dokumentiert. Im Februar 2017 lud er – damals noch als Oppositionspolitiker -zu einer Pressekonferenz über die „skandalöse Diskriminierung der Wiener Privatklinik VIMC“. Mit am Podium: Klinikeigentümer Walter Grubmüller. Der ehemalige Motorradrennsportler und Mitbegründer von Admiral Sportwetten kämpfte seit Jahren mit allen rechtlichen Mitteln vergeblich um Aufnahme in den Prikraf (Privatkrankenanstalten-Finanzierungsfonds). Der 2002 ins Leben gerufene Fonds leistet einen Teilkostenersatz für alle Sozialversicherten, die in Privatspitälern behandelt werden. Finanziert wird der Prikraf, der heuer mit 126,5 Millionen Euro dotiert ist, durch die Sozialversicherungsträger. Und ohne Patienten aus dem Sozialversicherungssystem sei eine Privatklinik auf Dauer nicht wirtschaftlich zu führen, argumentierte Grubmüller. Deshalb verpachtete er die Räumlichkeiten bereits 2016 an Artur Worseg. Der aus Funk und Fernsehen bekannte Schönheitschirurg betreibt hier seine „Privatklinik Währing“.

Tatsächlich war bei Gründung vereinbart worden, dass alle privaten Krankenanstalten, die über den Prikraf abgewickelt werden, in den Anlagen zum entsprechenden Gesetz namentlich aufgelistet werden müssen. 44 Häuser in ganz Österreich waren das. Und da der Fonds gedeckelt ist, verringert jeder neue Mitspieler für die anderen den Anteil am Kuchen. Deshalb hat sich auch der Fachverband für Gesundheitsbetriebe der Wirtschaftskammer, welcher der Aufnahme neuer Mitglieder zustimmen muss, immer dagegen gesperrt. Mehrere Spitäler haben über die Jahre versucht, in den Prikraf aufgenommen zu werden. Ab 2019 sollen dessen Mittel nun laut Regierungsplänen um 14,7 Millionen Euro erhöht werden. In den Erläuterungen zum entsprechenden Gesetz ist auch zu lesen, dass der Kreis der Mitglieder erweitert werden soll. Um ein einziges – die „Privatklinik Währing“. Die Pikanterie an der Sache: Strache pflegt ein freundschaftliches Verhältnis mit Worseg. Zwar werden vom Prikraf ohnehin nur Leistungen abgegolten, die auch in öffentlichen Spitälern von der Sozialversicherung übernommen werden. Und im Prinzip ist die Prikraf-Regelung für die öffentliche Gesundheitsversorgung sogar eine Entlastung, weil der Fonds nur rund ein Drittel der Behandlungskosten bezahlt. Der Einsatz Straches für eine bestimmte Klinik hat dennoch einen gewissen Hautgout. Die NEOS wollen nun in einer parlamentarischen Anfrage wissen, ob der Beauty-Doc auch Parteispender der FPÖ ist. Profiteur: Privatklinik Währing Stand: Die Begutachtungsfrist für das Sozialversicherungs-Organisationsgesetz endete am vergangenen Freitag. In Kraft treten soll es mit Jänner 2019.

Betongoldader

Jede dritte Großspende für ÖVP-Chef Sebastian Kurz im Wahlkampf kam aus der Immobilienbranche, berichtete das Wirtschaftsmagazin „trend“. Ob sich die Wirtschaftstreibenden etwas dafür versprechen? Fest steht: In der Branche dürften angesichts einiger Maßnahmen der schwarz-blauen Regierung die Sektkorken knallen.

Da wäre etwa eine Neuerung bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, welche ÖVP-Finanzminister Hartwig Löger auf den Weg brachte (mehr Details hier). Es geht darum, ob diese Steuer auch bei verschachtelten Firmenkonstruktionen fällig ist. Bisher war diese Frage unklar geregelt – nun wurde eindeutig festgeschrieben, dass keine Steuerpflicht besteht. Dies öffne Tür und Tor zur Steuervermeidung durch Immobilienkonzerne, kritisiert der Salzburger Steuerrechtsprofessor Christoph Urtz. Vereinfacht gesagt müssen sie ihre Immobilien künftig lediglich über Gesellschaften verkaufen statt auf direktem Wege, um sich die Steuer zu ersparen.

Dazu kommt eine Verordnung aus dem Ressort von ÖVP-Wirtschaftsministerin Margarete Schramböck. In ihr geht es um strengere Sorgfaltspflichten gegen Geldwäsche, beispielsweise in Form fix vorgeschriebener Schulungen, die künftig für einige Berufsgruppen gelten (mehr Details hier). Betroffen sind etwa Unternehmensberater und Versicherungsvermittler. Allerdings: Dezidiert ausgenommen sind Immobilienmakler – obwohl diese Branche laut einhelliger Expertenmeinung als extrem gefährdet für Geldwäscheaktivitäten gilt. Im Wirtschaftsministerium rechtfertigt man die Ausnahme damit, dass Immobilienmakler in Sachen Geldwäsche ohnehin aufgeklärt seien.

Bleibt eine Reform des Mietrechts, die im schwarzblauen Regierungsprogramm vorgesehen ist. Auch sie trägt die Handschrift der Immobilienbranche, konkret des „Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft“ (ÖVI). Im Vorjahr stellte der ÖVI 13 Forderungen auf. Verlangt wird beispielsweise, dass Kinder nicht mehr wie bisher Mietwohnungen von ihren Eltern zu denselben Bedingungen übernehmen dürfen und dass in bestimmten Wiener Gründerzeitvierteln die Mieten erhöht werden dürfen. Von den 13 Forderungen flossen gleich zehn ins Regierungsprogramm ein. Manche wortgleich.

Profiteure:
Immobiliengroßunternehmen, Maklerbetriebe, Vermieter

Stand:
Grunderwerbssteuerreform: Beschluss im Juni;
Geldwäsche-Regel: knapp vor dem Erlass;
Mietrechtsreform im Regierungsprogramm

Zimmer mit Privilegien

Volle Häuser, Rekordnächtigungszahlen, Arbeitskräftemangel: Österreichs Hotellerie kann nicht über schlechte Zeiten klagen. Trotzdem durfte sich die Branche vergangenen März über eine saftige Steuererleichterung freuen. Die Regierung – zusammen mit den NEOS – senkte die Mehrwertsteuer auf Hotelübernachtungen von 13 auf zehn Prozent. Es handle sich keinesfalls um ein Geschenk an die Betriebe, sagte ÖVP-Tourismusministerin Elisabeth Köstinger. Vielmehr gehe es darum, dass sie angesichts des harten internationalen Wettbewerbs konkurrenzfähig bleiben.

Eine Frage des beinharten wirtschaftlichen Überlebens also? Die höhere Mehrwertsteuer für Hotels war erst zwei Jahre zuvor eingeführt worden, im Zuge der Steuerreform der Regierung Werner Faymanns 2016. Sie war eine der Maßnahmen, mit denen die niedrigere Steuerbelastung für Arbeitnehmer gegenfinanziert wurde. Der Protest der Tourismuswirtschaft fiel massiv aus. Wirkte die Steuererhöhung tatsächlich zerstörerisch für die Branche?

Die Zahlen zeugen eher vom Gegenteil. In den Jahren 2016 und 2017 – also gleich nach der angeblich verhängnisvollen Steuererhöhung -wies die Nächtigungsstatistik die besten Zahlen seit rund einem Jahrzehnt auf. Nicht der leiseste Hinweis darauf, dass Touristen aufgrund steuerbedingt höherer Hotelpreise ausblieben. Für den heurigen Winter rechnet die Hoteliersvereinigung erneut mit einer Rekord-Saison. Die hätte man wohl auch ohne Steuererleichterung gehabt. Fazit: ÖVP und FPÖ gewährten einer Boom-Branche ein nettes – weitgehend überflüssiges – Steuergeschenk.

Profiteur:
Hotellerie

Stand:
Tritt Anfang November in Kraft

Großunternehmensentlastung

Für das Jahr 2020 hat die schwarz-blaue Regierung eine Steuerreform in Aussicht gestellt. Kernpunkt: die Senkung der Körperschaftssteuer (KöSt), also der Steuer auf Unternehmensgewinne, die derzeit 25 Prozent beträgt. Damit erfüllt die Regierung den Wunsch vornehmlich großer Unternehmen, die seit Jahren für eine KöSt-Senkung trommeln. FPÖ-Finanzstaatssekretär Hubert Fuchs hat bereits angedeutet, wie die Reform aussehen könnte. Ihm zufolge soll die Steuer auf 20 Prozent sinken; Österreichs Unternehmen würden demnach rund zwei Milliarden Euro pro Jahr weniger bezahlen. Dies ist zwar ein durchaus teures Vorhaben, allerdings lautet das Argument der Befürworter: Infolge der KöSt-Senkung würden die Unternehmen mehr investieren, wodurch neue Arbeitsplätze und Wirtschaftswachstum entstehen.

Ob das stimmt, bezweifeln allerdings viele. Die Arbeiterkammer (AK) hat erhoben, welche Unternehmen wie viel zum derzeitigen Steueraufkommen beitragen. Das Ergebnis: Der allergrößte Teil stammt von wenigen sehr Großen. Konkret liefern die fünf Prozent der gewinnstärksten Kapitalgesellschaften in Österreich ganze 80 Prozent der gesamten KöSt ab – folglich erhalten diese Größten auch 80 Prozent der geplanten Steuersenkung. Demgegenüber zahlen die unteren 60 Prozent der Betriebe, fast ausschließlich KMU, lediglich zwei Prozent der KöSt, sagt AK-Steuerexperte Dominik Bernhofer -und kriegen demgemäß fast nichts ab von der Entlastung.

Klar zu den Gewinnern zählen also große Industrieunternehmen, Supermarktketten, Banken und Versicherungen. Eben jene haben aber ohnehin keine Probleme, etwaige Investitionen zu finanzieren. Vielmehr tun sich die Kleinen damit schwer, weil sie beispielsweise nicht ausreichend an Bankkredite für frische Investitionen kommen. Fazit: Die KöSt-Senkung ist ein Lobbying-Erfolg der Großen, dessen Einfluss auf die Investitionstätigkeit wohl vernachlässigbar bleiben wird. Auch in einer zweiten Angelegenheit kommt Österreichs Regierung übrigens den Konzernen entgegen, monieren Kritiker. In Brüssel bemühen sich derzeit einige Staaten um die Einführung eines sogenannten „Country-by-Country-Reporting“, Offenlegungspflichten in Steuerangelegenheiten für Großkonzerne. ÖVP-Finanzminister Hartwig Löger jedoch sieht die Initiative skeptisch. Sie würde bereits bestehende Transparenz-Gesetze gefährden, argumentiert Löger.

Profiteure:
Großunternehmen

Stand:
Regierungsprogramm

Zwölfeleuten

Das Thema ist in Österreich ein heißes Eisen. IV und Wirtschaftskammer drängen seit Jahren darauf. Gewerkschaften und Arbeiterkammer halten ebenso lang mit Vehemenz dagegen. In Sachen Arbeitszeitflexiblisierung sind die Fronten seit jeher klar abgesteckt. Nun haben die Arbeitgeber einen Sieg errungen: Das neue Arbeitszeitgesetz erlaubt eine Höchstarbeitszeit von zwölf statt bisher zehn Stunden pro Tag und von 60 statt 50 Stunden pro Woche. Zudem darf die tägliche Ruhezeit verkürzt werden, die Regelungen für die Wochenendruhe wurden gelockert. Aus Sicht der Unternehmen ein Gewinn. In der Industrie werden dadurch neue Schichtmodelle möglich, in der Gastronomie und Hotellerie können Mitarbeiter länger und flexibler eingesetzt werden, und auch der Handel profitiert. SPÖ und Gewerkschaft kritisieren, dass sich die Wirtschaft ein Gesetz bestellt und gekauft habe. So hatte etwa KTM-Chef Stefan Pierer den Zwölf-Stunden-Tag gefordert und die ÖVP im Wahlkampf mit einer Spende von über 436.000 Euro unterstützt. Fakt ist, die Volkspartei hat die lang gehegten Wünsche ihrer Klientel erfüllt. Die FPÖ tut sich da deutlich schwerer ihren Wählern die neue Regelung als Erfolg zu verkaufen.

Der Vorteil für die Arbeitnehmer? Freie Zeiteinteilung und die elfte und zwölfte Stunde müsse nur gearbeitet werden, wenn dies freiwillig geschehe, argumentiert die Regierung. Wie das in der Praxis aussieht, wird sich zeigen. Die Befürchtung: Ein Mitarbeiter, der mehrmals ablehnt, länger zu arbeiten, wird wohl bald ersetzt werden. Die Gewerkschaft will sich mit dem Gesetz jedenfalls nicht abfinden, bei den laufenden Lohnverhandlungen fordert sie dafür Kompensation.

Profiteure:
Arbeitgeberschaft, vor allem Industrie, Handel und Tourismus

Stand:
Seit September in Kraft

Gnade vor Recht

Scheinfirmen, Schein-Entsendungen aus dem Ausland, vorgetäuschte Teilzeitbeschäftigung: Um Steuern und Abgaben zu umgehen, lassen sich Unternehmen immer neue Tricks einfallen. „Sozialbetrug ist in Österreich ein Massenphänomen“, konstatierte Wilfried Lehner, Leiter der Finanzpolizei, kürzlich im Gespräch mit profil. Besonders viele schwarze Schafe finden sich in Bauwirtschaft, Transportunternehmen und Reinigungsdiensten. Trotz hoher Strafdrohungen. Dafür sorgt das sogenannte Kumulationsprinzip bei Verwaltungsstrafverfahren. Es besagt, dass bei mehreren gleichzeitigen Verwaltungsdelikten die Strafen summiert werden. Wer also 100 Mitarbeiter unterbezahlt, muss mit der 100-fachen Strafhöhe rechnen. Der frühere Wirtschaftskammer-Präsident Christoph Leitl sowie die Industriellenvereinigung haben jahrelang dagegen lobbyiert. Und siehe da: Laut Plänen der Regierung soll das Kumulationsprinzip aufgehoben und die Strafe nur ein Mal verhängt werden, um anständige Unternehmer vor existenzbedrohenden Strafen zu schützen, wie es heißt. Allerdings: Notorische Lohn-und Sozialdumper können die Geldbuße dann aus der Portokasse zahlen. Im Justizministerium wird an einem entsprechenden Gesetzesentwurf gearbeitet.

Profiteure:
Schwarze Schafe in der Unternehmerschaft

Stand:
Gesetzesentwurf in Arbeit

Kranke Kassenreform

Bundeskanzler Sebastian Kurz nannte es „eines der größten Reformprojekte in der Geschichte Österreichs“. Nun droht die Neuorganisation der Krankenkassen jedoch zu einem veritablen Fiasko zu werden. Laut Plänen der Regierung sollen die 21 Sozialversicherungen auf fünf reduziert, die neun Gebietskrankenkassen zur Österreichischen Gesundheitskasse (ÖGK) fusioniert, der Hauptverband entmachtet und durch einen Dachverband ersetzt werden. All das soll über die Jahre eine Milliarde Euro ins Gesundheitssystem spülen. Die Arbeitgeberseite durfte sich einmal mehr als Gewinner fühlen: Im neuen Verwaltungsrat der ÖGK sollen Arbeitgeber und Arbeitnehmer künftig gleich stark sein. Derzeit haben Letztere in den Gebietskrankenkassen die Mehrheit. Der Vorsitz soll halbjährlich rotieren, damit würde alle sechs Monate ein Arbeitgeber an dessen Spitze stehen und die Geschicke von Millionen Unselbstständig-Erwerbstätigen und deren Familien bestimmen. Damit wird das grundlegende Prinzip der Selbstverwaltung, wonach die Organe aus dem Kreis der Mitglieder zu bestimmen sind, de facto abgeschafft. Denn die Mitglieder in den Gebietskrankenkassen sind die Dienstnehmer. Der Rechnungshof (RH) zerpflückte vergangene Woche den Gesetzesentwurf der Regierung. Der Nachweis von behaupteten Einsparungen in Höhe von einer Milliarde Euro fehle. In den Erläuterungen ist ohnehin nur mehr von 33 Millionen bis zum Jahr 2023 die Rede. Eine „nachvollziehbare Herleitung des genannten Betrages“ sei nicht enthalten, monierte RH-Präsidentin Margit Kraker. Weiters würden die zu erwartenden Mehrkosten verschwiegen. Kraker kommt zu dem Schluss, dass die Ausführungen im Gesetzesentwurf nicht geeignet sind, dem Gesetzgeber eine aussagekräftige Entscheidungsgrundlage zu bieten. Sie fordert eine Überarbeitung der Kostendarstellung.

Profiteure:
Großunternehmen

Stand:
Das Gesetz soll im Dezember beschlossen werden und 2020 in Kraft treten.

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11. September 2015 · 10:31

Nullsummenspiel

Aus dem profil 37/2015

Eine Stadt, zwei Wahrnehmungen: Die einen klagen über zu hohe Mieten in Wien, die anderen über mickrige Renditen bei Eigentumswohnungen. Taugt die Immobilie noch als Anlageobjekt?

Von Joseph Gepp und Christina Hiptmayr

Als Richard Totzer* im Jahr 2011 die Entscheidung traf, hielt er sie für die beste seines Lebens. Um etwas mehr als 200.000 Euro kaufte er eine Eigentumswohnung, um sie anschließend zu vermieten. Totzer kratzte seine Ersparnisse zusammen, legte einen Bankkredit oben drauf, und fertig war das Investment. Ein ruhiges Eck in einem quirligen Teil Wiens, 6. Bezirk, 90 Quadratmeter. Sogar eine Gartenparzelle ist dabei. „Trotzdem stelle ich heute fest“, so der Mittvierziger, „dass ich fast nichts an der Wohnung verdiene.“

Hanna Maurer* kann das nicht nachvollziehen. Sie ist seit ein paar Jahren auf der Suche nach einer größeren Wohnung. Genau genommen, seit sich Nachwuchs angekündigt hat. Mittlerweile steht die kleine Tochter knapp vor ihrem vierten Geburtstag. Und schläft immer noch im Zimmer der Eltern. Dabei sind die Ansprüche der Familie nicht hoch: „Anna soll ihr eigenes Kinderzimmer haben. Wünsche, wie einen kleinen Balkon, haben wir uns längst abgeschminkt“, sagt die junge Frau. Die Maurers, beide berufstätige Akademiker, haben eine absolute Schmerzgrenze: 950 Euro. Eine höhere Miete können sie sich nicht leisten. Doch erschwingliche Objekte seien nicht zu finden. Und wenn, sind sie schnell vergeben. „Die Eigentümer verlangen Wuchermieten“, ist Maurer deshalb überzeugt.

Eine Stadt, zwei Wahrnehmungen: Mieter klagen über enorm gestiegene Mieten – in Wien genauso wie in anderen Ballungsräumen Österreichs. Wohnungseigentümer hingegen behaupten, sie könnten mit dem Vermieten kaum noch Erträge generieren. Ein Paradoxon, so scheint es. Wie ist diese Diskrepanz möglich?

Wer das wissen will, muss seinen Blick weit über Österreich hinaus richten, auf die Lage der Weltwirtschaft: Seit der Finanzkrise ist die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage groß wie nie zuvor. Die Achterbahnfahrten auf den Aktienmärkten (wie zuletzt die Börsenturbulenzen in China), Sparbuchzinsen, die entlang der Nulllinie grundeln, die Angst vor massiver Inflation, trieben Anleger in ein Investment, von dem sie sich Stabilität erhofften. „Immobilien gehören in jedes Portfolio“, bekamen sie von ihren Beratern zu hören. Immerhin werden dem Grundeigentum Eigenschaften zugeschrieben, die keine andere Investition zu bieten vermag: Es soll den Wert des investierten Kapitals erhalten, Schutz vor Inflation bieten und gleichzeitig in Form von Mieten regelmäßig Erträge abwerfen. Doch sind Immobilien tatsächlich der sichere Hafen, als der sie angepriesen werden? Und: Kann man mit ihrer Hilfe sein Vermögen nicht nur erhalten, sondern in Form von Mieterträgen auch vermehren?

Zweifel an der Sinnhaftigkeit von Immobilieninvestments scheinen die Anleger jedenfalls nach wie vor nicht zu plagen. Das belegen die Zahlen der Grundbuchauswertung durch das Maklernetzwerk Remax: Rund 21.500 Wohnungsverkäufe wurden von Jänner bis Juni 2015 in ganz Österreich verbüchert. Um 36 Prozent mehr als noch im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ein Drittel aller Wohnungen wechselte in Wien den Besitzer -so viele wie nie zuvor.

Die enorme Nachfrage der vergangenen Jahre trieb die Preise in schwindelerregende Höhen. Von 2010 bis 2014 stiegen sie für gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien um fast 60 Prozent, jene für neu errichtete um 25 Prozent. Die Inflationsrate belief sich im selben Zeitraum auf rund zwei Prozent jährlich.

Zwar ist der rasante Preisanstieg mittlerweile vorüber, „mit einem Fallen der Preise ist aber nicht zu rechnen“, meint Sandra Bauernfeind von EHL Immobilien. In Wien liegt der Durchschnittspreis derzeit bei rund 3500 Euro pro Quadratmeter. Auch Salzburg und Innsbruck erreichen in guten Lagen diese Werte.

Trotzdem folgt bei Richard Totzer auf die Euphorie langsam die Ernüchterung – genauso wie bei Tausenden anderen Anlegern, die dieselbe Erfahrung machen wie er: Die Zeiten, in denen regelmäßige Mieteinnahmen das Vermögen stetig in die Höhe trieben, sind eindeutig vorbei. Dafür sind die Anschaffungskosten für Immobilien schlicht zu teuer geworden. Denn für Immobilien gilt, wie für jedes andere Investment: Wer (zu) spät in einen boomenden Markt einsteigt, hat seine Chance auf Gewinne verpasst.

Noch vor zehn Jahren wurde etwa bei Vorsorgewohnungen – das sind Neubauwohnungen, die direkt vom Bauträger gekauft und dann weitervermietet werden – eine Rendite von sechs oder sogar sieben Prozent erreicht. „Manche Immobilienentwickler vermarkten ihre Wohnungen noch immer mit solchen Zahlen. Das ist eine Illusion“, ärgert sich Friedrich Noszek, Präsident des Zentralverbands Haus und Eigentum. Die Erträge sanken über die Jahre. Heute liege die mit Eigentumswohnungen in Wien erzielbare Rendite zwischen zwei und höchstens vier Prozent -in sehr guten Lagen, wie Richard Buxbaum von Otto Immobilien erklärt.

Brutto, wohlgemerkt. Bezieht man jedoch die Erwerbsnebenkosten, Instandhaltungsaufwand und sonstige Ausgaben mit ein, sieht die Rechnung gleich anders aus. Mehr als ein bis zwei Prozent Nettorendite braucht man dann nicht zu erwarten. Immer noch besser als derzeit etwa Anleihen abwerfen, die in puncto Sicherheit aber längst nicht mithalten können. Außerdem: Zur Werterhaltung über lange Zeit eignet sich eine Immobilie immer noch bestens. Allein die große Wertsteigerung sorgt dafür, dass man sich um eine Verarmung von Immobilienbesitzern keine Sorgen machen muss. Nur: Durch Vermietung kommt heutzutage nicht mehr viel herein.

Paradoxerweise stimmt gleichzeitig aber auch die Wahrnehmung der Wohnungssuchenden Hanna Maurer. Denn nicht nur die Immobilienpreise, auch die Mieten sind empfindlich gestiegen. Zwischen 2010 und 2014 kletterten sie im gesamtösterreichischen Durchschnitt um rund 15 Prozent, in Wien sogar noch höher. Maurer spürt diesen Anstieg empfindlich, genauso wie viele andere Mieter. Immerhin ist man in Österreich wegen des Sozialen Wohnbaus und strenger Mietgesetze an Mieten gewöhnt, die im internationalen Vergleich immer noch niedrig ausfallen. Dass die Österreicher fürs Mieten rund ein Drittel des Haushaltseinkommens aufwenden müssen, ist ihnen neu.

Doch der Preisanstieg bei den Mieten fiel trotz aller Sprünge nicht so rasant aus wie der beim Eigentum. Deshalb schnellen die Mieten zwar in die Höhe, gleichzeitig nehmen die Renditen der Vermieter ab.

Der Umkehrschluss, dass jene, die ihr Eigentumsobjekt schon lange besitzen, das große Geld abschöpfen könnten, lässt sich aber auch nicht ziehen. Das zeigt das Beispiel von Peter Brandner*. Der Wiener nennt das sein Eigen, was viele Österreicher wohl für eine Art Lottosechser halten würden: ein Zinshaus in Wien-Ottakring. Er hat das 1910 erbaute Gebäude geerbt. Insgesamt 16 Wohnungen enthält es. Das Objekt gehört seit jeher seiner Familie. „Es hat einen hohen sentimentalen Wert für mich“, erklärt er.

Finanziell allerdings eher weniger. Im Durchschnitt komme er auf 3,90 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat, rechnet Brandner vor. Als Wiens grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou im Jahr 2012 eine Mietpreisbegrenzung auf sieben Euro forderte und dafür Proteste erntete, ließ ihn das kalt. Denn von Mieteinnahmen in dieser Höhe kann Brandner nur träumen.

Schuld daran trägt das sowohl bei Mietern wie Vermietern umstrittene Mietrechtsgesetz (MRG), das in seinen wesentlichen Eckpunkten fast 100 Jahre alt ist.

Bei den begehrten Altbauwohnungen gilt seit 1994 das Richtwertsystem, das den maximalen Preis pro Quadratmeter festlegt. Zu diesem Basiszins (in Wien aktuell 5,39 Euro pro Quadratmeter) kommen allerdings meist noch eine Reihe von Zuschlägen, etwa für die Lage des Hauses. Diese sind häufig höher als der Richtwert selbst. „Freie Mietzinsbildung“ ohne jegliche rechtliche Beschränkung gilt etwa für vermietete Eigentumswohnungen mit Baujahr nach 1945.

Wer das Glück hatte, seinen Mietvertrag vor 1994 abgeschlossen zu haben, unterliegt zudem der sogenannten Kategoriemiete. Deshalb gibt es nach wie vor Mieter, die im parkettgeschmückten Altbau wohnen und dafür pro Quadratmeter weniger zahlen als die Bewohner eines Gemeindebaus. Aufgrund großzügiger Eintrittsrechte laut MRG können längst erwachsene Kinder und Enkel die günstigen Verträge ihrer Verwandtschaft übernehmen. Der Vermieter darf dann zwar den Zins erhöhen, aber auf höchstens 3,43 Euro pro Quadratmeter. Unbefristet.

Brandners Pech: Ein Drittel seiner Wohnungen unterliegen der Kategoriemiete. „Meine Mieteinnahmen sind so gering, dass ich die vergangenen sechs Jahre sparen musste, um 8000 Euro für das Ausmalen des Stiegenhauses zusammenzubekommen“, erklärt er. Ein Immobilienhai sieht anders aus.

Wer trotz allem versucht, an seinem Wohneigentum zu verdienen, bewegt sich häufig am Rande der Legalität – und wird, wenn man so will, zum Immobilienhai. Dass die Richtwertmieten mittlerweile ein höheres Niveau als freie Mieten haben, wie aus einer Untersuchung des Wifo hervorgeht, liegt an dem komplizierten System von Zu-und Abschlägen. Das gibt Raum für Tricksereien. Der, wie die Wiener Arbeiterkammer erhoben hat, auch weidlich genutzt wird. Sie überprüfte im Jahr 2013 150 Mietangebote in Wien. Ergebnis: Die geforderten Mieten lagen durchwegs weit über dem gesetzlich zulässigen Rahmen, bei unbefristeten Verträgen gar um 81 Prozent.

Die Tücken des MRG treffen Mieter wie Vermieter. Dass es entrümpelt gehört, darüber sind sich Experten aller Couleurs einig. Doch wie, darüber gehen die Vorstellungen auseinander. ÖVP-Justizminister Wolfgang Brandstetter kündigte nach seinem Amtsantritt einen „größeren Wurf“ an. Inzwischen scheint das Projekt sanft entschlafen.

Wohnen ist ein Grundrecht. Die Preisgestaltung sollte also nicht einzig und allein den Gesetzen von Angebot und Nachfrage unterliegen. Andererseits: Dass Immobilienbesitzer nicht nur für Gotteslohn arbeiten wollen, sollte auch außer Streit stehen.

Solange die Immobilienpreise nicht wieder sinken und das Mietrecht nicht entrümpelt wird, werden beide Gruppen weiter klagen: die Mieter über hohe Mieten, die Vermieter über mickrige Renditen. Letztere können sich einstweilen mit der beachtlichen Wertsteigerung ihrer Objekte trösten. Brandner etwa könnte mit dem Verkauf seines Zinshauses ein mittleres Vermögen lukrieren. „Ich bekomme etwa 15 Anfragen pro Jahr.“ Auch Richard Totzer, der Wohnungskäufer aus Wien-Mariahilf, hat sich damit abgefunden, dass ihm die Vermietung nur wenig Geld einbringt. Dafür verfügt er über ein Anlageobjekt, dessen Wert wohl weiterhin steigen wird – noch dazu über eines, das etwa im Vergleich mit Wertpapieren ziemlich sicher ist. „Es ist eine Investition, von der später meine Kinder profitieren werden.“

*Namen geändert

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8. August 2014 · 13:41

„Mit Krallen und Zähnen verteidigen“

Aus dem FALTER 32/2014

Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig über Billigmieter, EU-Gesetze und die Zukunft von Rot-Grün


INTERVIEW: JOSEPH GEPP, FLORIAN KLENK
FOTO: HANS HOCHSTÖGER

Trägt ein altertümliches Mietrecht Mitschuld an teuren Räumaktionen wie jener von vergangener Woche in der Mühlfeldgasse in der Leopoldstadt? Diese und andere Fragen richtete der Falter an Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.

Falter: Herr Ludwig, wir haben uns im Grundbuch informiert, wie viel die Mieter des Hauses Mühlfeldgasse an Zins bezahlen. Die Mieten für einzelne Wohnungen betragen etwa 46 oder 87 Euro. Aufgrund eines veralteteten Mietrechts zahlen Altmieter oft extrem wenig. Öffnet dies nicht das Einfallstor für Spekulanten, die Mieter mit rabiaten Methoden vor die Tür setzen wollen?

Michael Ludwig: Häuser wie das in der Mühlfeldgasse sind Einzelfälle in Wien. Wir verfolgen seit mittlerweile 40 Jahren das Instrument der sogenannten sanften Stadterneuerung. Auf diesem Weg arbeiten wir erfolgreich mit privaten Hauseigentümern zusammen. Wenn diese beispielsweise ihre Objekte sanieren möchten, gibt es dafür finanzielle Unterstützung, etwa durch den Wohnfonds Wien. Der Anteil an Substandardwohnungen in Wien konnte durch solche Maßnahmen auf drei Prozent reduziert werden. In der Mühlfeldgasse verbinden sich schlechte Bausubstanz mit sehr billigen Mieten -aber das sind Restbestände aus alten Zeiten.

Das Mietrecht trägt also keinerlei Mitschuld an solchen Problemfällen?

Ludwig: Es ist unbestritten, dass das Mietrecht – auch trotz der Maßnahmen auf Wiener Ebene – reformiert werden muss. Aber hier gibt es eben Interessengegensätze; die SPÖ vertritt die Mieterinnen und Mieter und die ÖVP die Hauseigentümer.

Welche Reformen wären notwendig?

Ludwig: Ich habe ein Transparenzpaket vorgeschlagen, in dem ich etwa die Deckelung der sogenannten Zuschläge bei den Richtwertmieten anrege. Ein großes Problem ist etwa der Lagezuschlag, insbesondere bei Gründerzeithäusern im innerstädtischen Bereich. Der wirkt extrem preistreibend.

Die Hauseigentümer lehnen diesen Vorschlag radikal ab. Unter diesen Umständen könnten sie ihre Häuser nicht mehr erhalten und keine legitime Rendite mehr erwirtschaften, behaupten sie.

Ludwig: Alle Beteiligten müssen bei den Mietrechtsverhandlungen von ihren Maximalforderungen abrücken. Natürlich müssen Hauseigentümer die Möglichkeit haben, ihre Bausubstanz zu erhalten. Umgekehrt sollen aber auch die Mieter geschützt werden, bei der Höhe der Miete genauso wie bei der Dauer des Mietverhältnisses. Wir haben in Wien den zweitniedrigsten Richtwert überhaupt – ich verstehe also durchaus, dass die Hauseigentümer auf Zuschläge pochen. Aber es muss bei den Zuschlägen einen vernünftigen, nachvollziehbaren Spielraum geben. Dass wir derzeit bei Neuvermietungen am privaten Wohnmarkt eine Preisexplosion erleben, das lässt sich nicht nur mit Sanierungsbedarf erklären. Hier sind auch massive ökonomische Interessen im Spiel. Die Renditen am Immobilienmarkt sollen nicht über Gebühr ausfallen und trotzdem den Erhalt der Bausubstanz gewährleisten – diese gute Wiener Tradition soll erhalten bleiben.

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70 (Foto: Hans Hochstöger)

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt
Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70
(Foto: Hans Hochstöger)

Die Nationalbank warnt bereits vor einer Immobilienblase in Wien.

Ludwig: Ich teile diese Einschätzung für die inneren Bezirke und sehe den Lagezuschlag als wesentlichen Preistreiber. Wir müssen aber auch positiv vermerken, dass die Attraktivität des innerstädtischen Raums eben zugenommen hat. Außerdem gibt es den geförderten Wohnbau in Wien. Dieser wirkt preisdämpfend und fördert die soziale Durchmischung, weil er bis in den gehobenen Mittelstand hinein allen offensteht.

Ihrer Partei zufolge droht dem sozialen Wohnbau in seiner derzeitigen Form Gefahr aus Brüssel. Die Wiener SPÖ kampagnisiert gegen die EU-Kommission, weil sie europaweit die Einkommensgrenzen für Leute im sozialen Wohnbau senken will. Nur noch sozial Schwache sollen dann das Recht haben, darin zu leben.

Ludwig: Diese Bestimmung sieht das Wettbewerbsrecht in den Lissabonner Verträgen vor. Drei Staaten mit konservativen Regierungen – es waren Schweden, die Niederlande und Frankreich vor Hollande -haben diesen Passus zum Anlass genommen, die Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnbau teils drastisch zu senken. In der Folge wurden in diesen Ländern tausende junge Familien in den freien Wohnungsmarkt gedrängt -wo die Preise sogleich explodiert sind. In Wien aber werden wir uns gegen solche Entwicklungen wehren. Der kommunale Wohnungsbestand muss mit Krallen und Zähnen verteidigt werden, denn er ist das wichtigste Instrument für Preisdämpfung und soziale Durchmischung.

In den Niederlanden ging der Senkung der Einkommensgrenzen eine Klage privater Wohnbaufirmen voraus. Sie zogen vor den Europäischen Gerichtshof, weil sie im sozialen Wohnbau eine staatliche Wettbewerbsverzerrung sahen. Was würden Sie tun, wenn jemand vor dem EuGH gegen die Gemeinde Wien klagt?

Ludwig: Wir würden mit allen rechtlichen und politischen Möglichkeiten dagegen kämpfen. Ich persönlich würde keinem gewerblichen Bauträger zu einem solchen Schritt raten, wenn er auch in Zukunft in Wien bauen möchte. Ich will aber hinzufügen, dass in Wien im Gegensatz zu anderen europäischen Großstädten kaum internationale Immobiliengroßkonzerne am Markt tätig sind. Hier sind es vor allem kleinere Firmen aus der näheren Umgebung, denen das Wohl der Stadt durchaus am Herzen liegt.

Nächstes Jahr wird in Wien gewählt. Soll die rot-grüne Koalition fortgesetzt werden, wenn es das Votum des Wählers dafür gibt?

Ludwig: Ich sehe das emotionslos. Die Wähler werden entscheiden. Einige Herausforderungen in Wien sind noch offen, vieles ist auch gelungen.

Prestigereiche Erfolge wie die billigere Öffi-Jahreskarte oder die Mariahilfer Straße gehen in der allgemeinen Wahrnehmung eher auf das Konto der Grünen, weniger auf das der SPÖ. Warum?

Ludwig: Die größte Herausforderung in Wien ist nicht die Mariahilfer Straße, sondern das starke Bevölkerungswachstum. Dieses erfordert Maßnahmen, die in der medialen Betrachtung vielleicht nicht so spektakulär daherkommen – aber für tausende Betroffene enorm wichtig sind. Zum Beispiel eben mehr geförderte Wohnungen.

Wird der nächste Bürgermeister Michael Ludwig heißen?

Ludwig: Ich bin als Wohnbaustadtrat sehr zufrieden und will diese Funktion weiterhin ausfüllen. Und ich unterstütze den derzeitigen und kommenden Bürgermeister Michael Häupl.

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