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„Das kann bis zur Enteignung gehen“

Aus dem FALTER 46/2014

Wie sieht Wiens grüne Wohnpolitik aus? Planungssprecher Christoph Chorherr im (frühen) Vorwahlgespräch

Interview: Joseph Gepp
Foto: Christian Wind

Wohnpolitik ist in Wien traditionell eine Sache der SPÖ. Als die grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou vor zwei Jahren mit ihrer Idee einer Mietgrenze vorstieß, reagierten die Roten verstimmt. Doch nun naht die Wienwahl nächstes Jahr. Vor diesem Hintergrund skizziert der grüne Planungssprecher Christoph Chorherr eine Wohnbaupolitik mit grünem Anstrich für den Fall einer neuen Regierungsbeteiligung. Er präsentiert Ideen, die von der Praxis des SPÖ-Koalitionspartners durchaus abweichen.

Falter: Herr Chorherr, wird die Wohnpolitik ein Thema im grünen Wienwahlkampf 2015?

Christoph Chorherr: Definitiv.

In der Rathauskoalition stellt die SPÖ den Wohnbaustadtrat. Dieser verwaltet hunderttausende geförderte Wohnungen. Wien gilt international als eine Stadt, in der man gut und leistbar wohnt. Was haben die Grünen noch hinzuzufügen?

Chorherr: Viele unserer Ideen stehen nicht im vollkommenen Widerspruch zu sozialdemokratischen Konzepten. Das Rote Wien hat viel geleistet. Aber es ist auch Zeit, Konzepte vorzulegen, die Qualitäten dieser Stadt zu bewahren und auszubauen. Wir wollen eine rotgrüne Neuauflage. Aber wir stellen uns auch grundsätzliche Zukunftsfragen, die wir in etwaige kommende Regierungsverhandlungen einbringen werden. Schließlich steht Wien vor großen Herausforderungen. Wir erleben gerade die expansivste bauliche Entwicklung aller Zeiten.

Halten Sie die Qualität des Wohnens in Wien für bedroht?

Chorherr: Schauen Sie nur, was in Städten wie Paris oder München passiert. Dort sind die Wohnpreise derart gestiegen, dass Normalverdiener sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können und in den Speckgürtel ziehen. Das ist verheerend: aus ökologischen Gründen, weil die Mobilität zunimmt. Und aus sozialen, weil die Durchmischung abnimmt.

 Neue Gemeindebauten, Markteinschränkung beim Grundbesitz: Christoph Chorherr skizziert im Falter-Gespräch eine grüne Wohnbaupolitik


Neue Gemeindebauten, Markteinschränkung beim Grundbesitz: Christoph Chorherr skizziert im Falter-Gespräch eine grüne Wohnbaupolitik (Foto: Christian Wind)

Wiens großer geförderter Sektor reicht nicht aus, um solche Entwicklungen hintanzuhalten?

Chorherr: Wir müssen ihn um entscheidende Elemente ergänzen. Dafür fragen wir uns, was Wien braucht, um leistbares, städtisches Wohnen für alle auch künftig sicherzustellen. Das sind zwei einfache Dinge: Grund und Boden. Und Geld.

Beginnen wir beim Boden. Derzeit reagiert die Stadt Wien auf Grundstückspreissteigerungen, indem viele kommunale Großprojekte am Stadtrand errichtet werden, etwa in der Seestadt Aspern.

Chorherr: Grund und Boden unterliegen immensen Preissteigerungen – weil man das Angebot bei derzeit stark steigender Nachfrage nicht einfach ausweiten kann wie bei Brillen und Fahrrädern. Daher stellt sich die Frage, ob Boden allein über den Markt geregelt werden soll. Denn das macht derzeit einige wenige Leute zu Multimillionären, wenn sie – warum auch immer – Flächen am richtigen Fleck besitzen. Wir zweifeln daher bei Grund und Boden an freier Preisbildung.

Sie wollen einen Eingriff in Eigentumsrechte?

Chorherr: Uns schwebt ein Modell wie in Holland und teils in Deutschland vor. Das Eigentum an Boden ist dort sozialpflichtig. Die Kommune ist in der Folge nicht gezwungen, jeden noch so horrenden Preis für Stadtflächen zu bezahlen, wenn einzelne Akteure dies verlangen. Eine solche Sozialpflicht ist international erprobt und nicht EU-rechtswidrig. Und es gibt eine gesetzliche Grundlage.

Welche?

Chorherr:
Das Bodenbeschaffungsgesetz, das seit Jahrzehnten in Wien nicht mehr angewandt wurde – das war auch nicht nötig, als die Einwohnerzahl viele Jahrzehnte schrumpfte. Das Gesetz sieht vor, dass der Stadt in bestimmten Gebieten Vorkaufsrechte eingeräumt werden können, wenn Wohnungsbedarf gegeben ist. Die Preise können letztlich festgelegt und vor Gericht erstritten werden. Als Ultima Ratio kann das – gegen Kostenerstattung – bis zur Enteignung gehen. Die Vorgangsweise wäre die gleiche wie heute, wenn etwa eine neue Bahnstrecke gebaut wird. Es ist eine wesentliche ideologische Frage, ob Boden in einer Stadt eine normale Ware sein soll wie eine Waschmaschine. Ich antworte: Nein, soll er nicht. Schließlich soll die Stadt ihren Grundbesitz nicht preistreibend an Höchstbieter verkaufen, sondern über Baurechte dem sozialen Wohnbau zur Nutzung überlassen.

Wenn die Bodenfrage geklärt ist, stellt sich noch jene, woher das Geld für neuen Wohnraum kommen soll.

Chorherr: Hier wollen wir den EU-Kommissionspräsidenten Juncker beim Wort nehmen. Der regt ein massives Investitionspaket gegen die Krise an. Wir wollen große Summen ins vielleicht sicherste aller Investments stecken: ins qualitätsvolle Wohnen. Und dafür wollen wir eine Institution wiederbeleben, die in Wien 2004 unverständlicherweise abgeschafft wurden: den Gemeindebau.

Er wurde vom Genossenschaftsbau ersetzt, in dem man ebenfalls gefördert wohnt. Wo liegt das Problem?

Chorherr: Valide Schuldner wie Wien zahlen derzeit aufgrund der Wirtschaftslage unschlagbar niedrige Zinsen. Diese sind beim Wohnbau wichtiger Kostenfaktor. Die Gemeinde könnte also eine riesige Wohnbauinitiative generieren – wenn sie selbst Kredite aufnehmen und eigene Wohnungen errichten würde. Dies soll lediglich als Ergänzung zum Genossenschaftssektor geschehen. Die Vorteile wären nicht nur finanzieller Natur, sondern auch gesellschaftlicher. Beispielsweise könnte Wien mit preisgünstigen Kleinwohnungen auf die wachsende Zahl an Single-Haushalten reagieren. Oder man könnte Formen des kooperativen Zusammenlebens probieren, etwa selbstverwaltete Kinderbetreuungsräume und große Gemeinschaftsküchen – so wie es jetzt schon bei innovativen Genossenschaftsprojekten oder Baugruppen geschieht.

Die Zinsen liegen für Wien günstig, aber gleichzeitig verbietet der EU-Stabilitätspakt Neuverschuldung. Wie soll da eine kommunale Wohnbauinitiative möglich sein?

Chorherr: Wir sprechen nicht von öffentlichen Konsumausgaben, sondern von öffentlichen Investitionen. Diese rechnen sich praktisch ab dem Moment, in dem eine Wohnung fertiggestellt ist. Es widerspricht der wirtschaftlichen Vernunft, dass dies in der EU als Neuverschuldung gilt. Man müsste sich bei der EU-Kommission stärker für andere Regeln einsetzen. Als brutalste Variante könnte man den Stabilitätspakt auch einfach ignorieren – das machen mehrere Staaten in Europa. All dies ist denkbar. Nicht denkbar ist jedoch, dass Leute wegen idiotischer Regeln ins Umland ziehen, weil sie sich das Wohnen in der Stadt nicht mehr leisten können.

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„Mit Krallen und Zähnen verteidigen“

Aus dem FALTER 32/2014

Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig über Billigmieter, EU-Gesetze und die Zukunft von Rot-Grün


INTERVIEW: JOSEPH GEPP, FLORIAN KLENK

FOTO: HANS HOCHSTÖGER

Trägt ein altertümliches Mietrecht Mitschuld an teuren Räumaktionen wie jener von vergangener Woche in der Mühlfeldgasse in der Leopoldstadt? Diese und andere Fragen richtete der Falter an Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.

Falter: Herr Ludwig, wir haben uns im Grundbuch informiert, wie viel die Mieter des Hauses Mühlfeldgasse an Zins bezahlen. Die Mieten für einzelne Wohnungen betragen etwa 46 oder 87 Euro. Aufgrund eines veralteteten Mietrechts zahlen Altmieter oft extrem wenig. Öffnet dies nicht das Einfallstor für Spekulanten, die Mieter mit rabiaten Methoden vor die Tür setzen wollen?

Michael Ludwig: Häuser wie das in der Mühlfeldgasse sind Einzelfälle in Wien. Wir verfolgen seit mittlerweile 40 Jahren das Instrument der sogenannten sanften Stadterneuerung. Auf diesem Weg arbeiten wir erfolgreich mit privaten Hauseigentümern zusammen. Wenn diese beispielsweise ihre Objekte sanieren möchten, gibt es dafür finanzielle Unterstützung, etwa durch den Wohnfonds Wien. Der Anteil an Substandardwohnungen in Wien konnte durch solche Maßnahmen auf drei Prozent reduziert werden. In der Mühlfeldgasse verbinden sich schlechte Bausubstanz mit sehr billigen Mieten -aber das sind Restbestände aus alten Zeiten.

Das Mietrecht trägt also keinerlei Mitschuld an solchen Problemfällen?

Ludwig: Es ist unbestritten, dass das Mietrecht – auch trotz der Maßnahmen auf Wiener Ebene – reformiert werden muss. Aber hier gibt es eben Interessengegensätze; die SPÖ vertritt die Mieterinnen und Mieter und die ÖVP die Hauseigentümer.

Welche Reformen wären notwendig?

Ludwig: Ich habe ein Transparenzpaket vorgeschlagen, in dem ich etwa die Deckelung der sogenannten Zuschläge bei den Richtwertmieten anrege. Ein großes Problem ist etwa der Lagezuschlag, insbesondere bei Gründerzeithäusern im innerstädtischen Bereich. Der wirkt extrem preistreibend.

Die Hauseigentümer lehnen diesen Vorschlag radikal ab. Unter diesen Umständen könnten sie ihre Häuser nicht mehr erhalten und keine legitime Rendite mehr erwirtschaften, behaupten sie.

Ludwig: Alle Beteiligten müssen bei den Mietrechtsverhandlungen von ihren Maximalforderungen abrücken. Natürlich müssen Hauseigentümer die Möglichkeit haben, ihre Bausubstanz zu erhalten. Umgekehrt sollen aber auch die Mieter geschützt werden, bei der Höhe der Miete genauso wie bei der Dauer des Mietverhältnisses. Wir haben in Wien den zweitniedrigsten Richtwert überhaupt – ich verstehe also durchaus, dass die Hauseigentümer auf Zuschläge pochen. Aber es muss bei den Zuschlägen einen vernünftigen, nachvollziehbaren Spielraum geben. Dass wir derzeit bei Neuvermietungen am privaten Wohnmarkt eine Preisexplosion erleben, das lässt sich nicht nur mit Sanierungsbedarf erklären. Hier sind auch massive ökonomische Interessen im Spiel. Die Renditen am Immobilienmarkt sollen nicht über Gebühr ausfallen und trotzdem den Erhalt der Bausubstanz gewährleisten – diese gute Wiener Tradition soll erhalten bleiben.

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70 (Foto: Hans Hochstöger)

Michael Ludwig, 53, ist seit 2007 SPÖ-Wohnbaustadtrat und folgte in dieser Funktion auf Werner Faymann. Zuvor war der Floridsdorfer Chef der Wiener Volkshochschulen. Ludwig wird immer wieder als möglicher nächster Bürgermeister gehandelt
Welches Buch würden Sie den Falter-Lesern empfehlen, Herr Ludwig? Peter Weiss: Ästhetik des Widerstandes. Suhrkamp-Verlag, 1195 S., € 22,70
(Foto: Hans Hochstöger)

Die Nationalbank warnt bereits vor einer Immobilienblase in Wien.

Ludwig: Ich teile diese Einschätzung für die inneren Bezirke und sehe den Lagezuschlag als wesentlichen Preistreiber. Wir müssen aber auch positiv vermerken, dass die Attraktivität des innerstädtischen Raums eben zugenommen hat. Außerdem gibt es den geförderten Wohnbau in Wien. Dieser wirkt preisdämpfend und fördert die soziale Durchmischung, weil er bis in den gehobenen Mittelstand hinein allen offensteht.

Ihrer Partei zufolge droht dem sozialen Wohnbau in seiner derzeitigen Form Gefahr aus Brüssel. Die Wiener SPÖ kampagnisiert gegen die EU-Kommission, weil sie europaweit die Einkommensgrenzen für Leute im sozialen Wohnbau senken will. Nur noch sozial Schwache sollen dann das Recht haben, darin zu leben.

Ludwig: Diese Bestimmung sieht das Wettbewerbsrecht in den Lissabonner Verträgen vor. Drei Staaten mit konservativen Regierungen – es waren Schweden, die Niederlande und Frankreich vor Hollande -haben diesen Passus zum Anlass genommen, die Einkommensgrenzen für den geförderten Wohnbau teils drastisch zu senken. In der Folge wurden in diesen Ländern tausende junge Familien in den freien Wohnungsmarkt gedrängt -wo die Preise sogleich explodiert sind. In Wien aber werden wir uns gegen solche Entwicklungen wehren. Der kommunale Wohnungsbestand muss mit Krallen und Zähnen verteidigt werden, denn er ist das wichtigste Instrument für Preisdämpfung und soziale Durchmischung.

In den Niederlanden ging der Senkung der Einkommensgrenzen eine Klage privater Wohnbaufirmen voraus. Sie zogen vor den Europäischen Gerichtshof, weil sie im sozialen Wohnbau eine staatliche Wettbewerbsverzerrung sahen. Was würden Sie tun, wenn jemand vor dem EuGH gegen die Gemeinde Wien klagt?

Ludwig: Wir würden mit allen rechtlichen und politischen Möglichkeiten dagegen kämpfen. Ich persönlich würde keinem gewerblichen Bauträger zu einem solchen Schritt raten, wenn er auch in Zukunft in Wien bauen möchte. Ich will aber hinzufügen, dass in Wien im Gegensatz zu anderen europäischen Großstädten kaum internationale Immobiliengroßkonzerne am Markt tätig sind. Hier sind es vor allem kleinere Firmen aus der näheren Umgebung, denen das Wohl der Stadt durchaus am Herzen liegt.

Nächstes Jahr wird in Wien gewählt. Soll die rot-grüne Koalition fortgesetzt werden, wenn es das Votum des Wählers dafür gibt?

Ludwig: Ich sehe das emotionslos. Die Wähler werden entscheiden. Einige Herausforderungen in Wien sind noch offen, vieles ist auch gelungen.

Prestigereiche Erfolge wie die billigere Öffi-Jahreskarte oder die Mariahilfer Straße gehen in der allgemeinen Wahrnehmung eher auf das Konto der Grünen, weniger auf das der SPÖ. Warum?

Ludwig: Die größte Herausforderung in Wien ist nicht die Mariahilfer Straße, sondern das starke Bevölkerungswachstum. Dieses erfordert Maßnahmen, die in der medialen Betrachtung vielleicht nicht so spektakulär daherkommen – aber für tausende Betroffene enorm wichtig sind. Zum Beispiel eben mehr geförderte Wohnungen.

Wird der nächste Bürgermeister Michael Ludwig heißen?

Ludwig: Ich bin als Wohnbaustadtrat sehr zufrieden und will diese Funktion weiterhin ausfüllen. Und ich unterstütze den derzeitigen und kommenden Bürgermeister Michael Häupl.

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