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Was kauft Wien? Auskunft verweigert

Aus dem profil 30/2016

Joseph Gepp

Bezahlt die Gemeinde Wien zu viel für Grundstücke, die sie ankauft, um darauf soziale Wohnbauten zu errichten? Ein Fall in Favoriten wirft Fragen auf. Der Wohnfonds Wien – eine Rathaus-Tochtergesellschaft, die SPÖ-Wohnbaustadtrat Michael Ludwig untersteht und für Ankäufe zuständig ist – zahlte 3,6 Millionen Euro für ein Grundstück. Kurz zuvor jedoch hatte der private Verkäufer für dasselbe Stück Land nur eine Million hingelegt (profil berichtete vor zwei Wochen). Nun planen die oppositionellen Wiener NEOS eine Anfrage im Gemeinderat.

Darüber hinaus wollte profil vom Wohnfonds erfahren: Welche Grundstücke wurden sonst noch angekauft – und zwar seit dem Jahr 2013, jeweils mit Datum, Adresse und Verkäufer? Immerhin werden alle diese Immobilien mit Steuergeld bezahlt. Allerdings: Darauf gab es keine Antwort. „Aufgrund schutzwürdiger Interessen Dritter und zu erwartender wirtschaftlicher Benachteiligungen muss von einer Aufstellung Abstand genommen werden“, so der Wohnfonds.

profil hat nun eine Anfrage nach dem Auskunftspflichtgesetz eingebracht. Diesem zufolge muss innerhalb von acht Wochen eine Antwort erfolgen. Oder zumindest in einem offiziellen, gerichtlich beeinspruchbaren Bescheid begründet werden, warum keine gegeben wird. Fortsetzung folgt.

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Aus 1 mach 4

Aus dem profil 28/2016

Weil der Wohnraum in Wien knapp wird, errichtet die Gemeinde neue geförderte Wohnungen. Doch wie viel bezahlt sie für die Grundstücke, auf denen die Bauten entstehen? In einem Fall in Favoriten war der Preis vier Mal höher als beim Vorbesitzer. Über einen Kauf, der Fragen aufwirft.

Von
Joseph Gepp

„Wir schaffen Wohnraum für die Wiener Bevölkerung“, sagt Michael Ludwig, Wiens SPÖ-Wohnbaustadtrat, bei vielen Gelegenheiten. Genau daran mangelt es in der Stadt. Die Mieten steigen ebenso rasant wie die Preise für Eigentumswohnungen. Wiens rotgrüne Stadtregierung errichtet deshalb viele neue geförderte Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. „Damit sich die Wienerinnen und Wiener den Wohnraum leisten können“, sagt Ludwig.

Nun aber wirft ein Fall heikle Fragen auf: Schaut die Gemeinde beim Ankauf der Grundstücke für den sozialen Wohnbau auch genug aufs Geld? Bei einem Grundstücksgeschäft in Favoriten deuten die Kaufverträge darauf hin, dass deutlich mehr als notwendig bezahlt wurde. Dafür muss letztlich nicht nur der Steuerzahler geradestehen – es können auch insgesamt weniger neue geförderte Wohnungen errichtet werden, wenn einzelne Projekte zu viel kosten. Die Gemeinde weist die Vorwürfe zurück, sie sieht kein Fehlverhalten.

Es geht um einen überwucherten ehemaligen Industriegrund nahe der Absberggasse, 10. Bezirk. Fläche: 11.597 Quadratmeter. Es gibt bessere Lagen in Wien. Unweit tost die Südost-Tangente; zur nächsten U-Bahn-Station geht man ein Stück. Dazu kommt eine ungünstige Widmung: Hier dürfen laut Flächenwidmungsplan derzeit lediglich Industriegebäude errichtet werden, keine Wohnbauten – und dies auch nur auf einem Teil des Geländes. Die Lage und vor allem die Widmung führen zu einem eher niedrigen Wert des Areals, so Immobilienexperten.

Im Juni 2012 jedenfalls wechselte es den Besitzer. Die früheren Eigentümer verkauften an eine Wiener Immobilienentwicklungsfirma namens „Puchsbaumgasse 1 Entwicklungs GmbH“. Ein normaler Grundstücks-Deal unter Privaten. Kaufpreis: eine Million Euro.

Im Oktober 2013, nur ein Jahr später, wurde der Grund neuerlich verkauft. Diesmal veräußerte ihn die „Puchsbaumgasse 1 Entwicklungs GmbH“ an die Gemeinde Wien. Und zwar zum weit höheren Preis von 3,6 Millionen. Und nicht nur das: Sollte die Gemeinde den Grund einmal teurer weiterverkaufen, bekommt die Puchsbaumgasse GmbH vom Zugewinn noch einen Anteil – und zwar 50 Prozent. „Ein variabler Kaufpreisteil von 50 Prozent eines allfälligen Mehrerlöses ist vom Käufer an den Verkäufer zu leisten“, heißt es im Kaufvertrag.

Wiens SPÖ- Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (Wikipedia)

Wiens SPÖ- Wohnbaustadtrat Michael Ludwig (Wikipedia)

Beim Käufer handelt es sich um eine Tochter der Gemeinde, den Wohnfonds Wien. Diese Institution – ihr Präsident ist Stadtrat Ludwig – kauft Grundstücke und reicht sie an Bauträger für sozialen Wohnbau weiter. Insgesamt besitzt der Wohnfonds laut Website 2,3 Millionen Quadratmeter Land – mehr, als etwa der fünfte Bezirk Margareten Fläche hat. Zahlt er zu viel dafür?

Im Fall der Liegenschaft in Favoriten können sich Immobilienexperten nicht erklären, warum es innerhalb nur eines Jahres zu einer Wertsteigerung um mehr als das Dreieinhalbfache gekommen ist. Immerhin wusste der Wohnfonds, dass der private Vorbesitzer zuvor nur einen Bruchteil bezahlt hat – alle Kaufverträge sind im Grundbuch einsehbar. Außerdem: Die Verhandlungsposition des privaten Verkäufers war denkbar schlecht. Er besaß nur einen Industriegrund, nach dem kaum Nachfrage besteht. Ähnliche Flächen in der Nachbarschaft stehen seit Jahren erfolglos zum Verkauf. Nur eine einzige Institution hat die Macht, das Grundstück zu normalem Bauland umzuwidmen – und damit stark aufzuwerten: der Wiener Gemeinderat. Mit dieser Möglichkeit im Hintergrund wäre das Rathaus wohl in der Lage gewesen, einen besseren Kaufpreis zu erzielen.

Warum zahlte es trotzdem so viel? Die Veranwortlichen hinter der – inzwischen liquidierten – Puchsbaumgasse 1 Entwicklungs GmbH wollen dazu keine Stellung nehmen: „Diese Angelegenheit betrifft den Wohnfonds.“

Und die Gemeinde? In einer schriftlichen Stellungnahme aus dem Ressort Ludwig heißt es, dass der private Vorbesitzer in Wahrheit mehr für das Grundstück bezahlt habe als eine Million. Zwar steht diese Summe im Kaufvertrag, aber die Firma sei zusätzlich etwa für „Aufwände zur Bauplatzfreimachung“ und „offene Forderungen vom Vorbesitzer“ aufgekommen.

Außerdem: „Die Grundlage der Kalkulation für Ankäufe durch den Wohnfonds stellt die künftige Ausnutzbarkeit der Liegenschaften dar – unter Berücksichtigung der im geförderten Wohnbau in Wien geltenden Obergrenzen für Grundstückskosten“, heißt es.

Bedeutet: Wenn das Grundstück sein Geld wert ist und wenn ein gewisser Höchstpreis, der im sozialen Wohnbau vorgeschrieben ist, nicht überschritten wird – dann ist der Preis legitim. Ein Rathausmitarbeiter, der ungenannt bleiben möchte, illustriert dies so: „Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein wertvolles Gemälde um 30.000 Euro – weil das Bild diese Summe wert ist. Ist es dann von Bedeutung, dass es ein Vorbesitzer einst in einem verstaubten Antiquariat um 300 Euro ergattert hat?“

Alles regelkonform, sagen also Gemeindevertreter. Das Grundstück habe den Wert, den es eben habe – dafür zahle man angemessen. Nur: Dieser Wert entsteht ja erst durch einen Akt der Gemeinde, jenen der Umwidmung.

Sollte man demnach das System der Grundstücksankäufe nicht überdenken, im Interesse des Steuerzahlers? Oder stecken gar andere Motive, etwa Schlamperei, hinter dem allzu hohen Preis, den das Rathaus bezahlt haben dürfte? Viele Fragen bleiben offen im Fall Favoriten. Für die Gemeinde steht jedenfalls fest: „Der Kauf ist nach strengen und klar geregelten Kriterien erfolgt.“

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Frisches Brot für das Viertel

Aus dem FALTER 7/2015

Der Unternehmer Walter Asmus rettete die alte Ankerbrotfabrik in Favoriten und ließ sie als Künstlerquartier wieder aufleben. Porträt von einem, der ein Grätzel verändert hat

Bericht: Joseph Gepp
Foto: Heribert Corn

Wer wissen will, wie die Ankerbrotfabrik noch vor einigen Jahren aussah, braucht nur in ihren alten Silo schauen. „Da gibt‘ s nicht viel zu sehen“, sagt Walter Asmus, als er die Tür aufsperrt. Einst wurde Getreide aus Wiens Umland in diesen Bau gekippt, um zu Brot verarbeitet zu werden. Jetzt steht der ziegelsteinerne Turm schon lange leer. Wo einst Arbeiter schufteten, liegt Gerümpel. Staub und der Geruch von Taubendreck steigen einem in die Nase. Doch der Silo ist das letzte Gebäude hier, in dem es so ausschaut.

Es war 2006, als der Immobilienunternehmer Asmus, heute 64, mit einem Team aus Architekten und Technikern große Teile der historischen Ankerbrotfabrik erwarb. Seither ist am Ostrand von Favoriten, zwischen Call-Shops und Schnitzelhäusern, etwas entstanden, was man hier zuvor nicht gekannt hat: eine Art Künstler-und Sozialgrätzel.

Bis auf den Silo zeigen sich heute die Ziegelfassaden der Fabrik aufpoliert. Moderner Sichtbeton ergänzt alte Gemäuer. 48 Parteien haben sich bislang in die historische Anlage eingekauft. Etwa Filmschulen, Medienakademien, der Galerist Ernst Hilger oder die Firma Lichterloh, Restaurateur antiker Designermöbel. Die Käufer zahlen je nach Ausbaugrad zwischen 1300 und 3600 Euro pro Quadratmeter. Wie einst eilen heute wieder Menschen durch die Höfe, zum Beispiel in ein Café der Caritas.

Ihre moderne Arbeitsstätte war zuvor nahezu ein Jahrhundert die größte Brotfabrik Europas, gegründet 1891. In der Nachkriegszeit galten die Opel-Blitz-Lieferwägen mit dem Anker-Logo als Wiener Wahrzeichen. Doch seit den 1980ern ging es bergab mit dem Betrieb. Anfang der 2000er-Jahre schließlich musste Anker rund die Hälfte seines Geländes an die Banken abtreten, bei denen man verschuldet war.

Schuf ein Künstlerviertel im Zehnten: Walter Asmus (Foto: Heribert Corn)

Schuf ein Künstlerviertel im Zehnten: Walter Asmus (Foto: Heribert Corn)

Die zweite Hälfte der Anlage verblieb zwar bei Anker – dort, gleich nebenan, wird bis heute Brot gebacken –, doch das Schicksal jener historischen Industriehallen, die abgetreten worden waren, schien besiegelt. Sie standen großteils nicht unter Denkmalschutz. Man hätte sie abreißen können, um lukrative Wohnungsneubauten aus dem Boden zu stampfen. „Mit dem Abbruchheft in der Hand“ sei ihm das Gelände angeboten worden, erzählt Asmus. Doch er hatte andere Pläne.

„Ich liebe alte Ziegel“, sagt er. Und er liebe die Freiheit der Kunst. Diesen beiden Leidenschaften ist es zu verdanken, dass das Industrieareal erhalten geblieben ist und eine neue Funktion erhalten hat. Und noch etwas macht Asmus‘ Projekt besonders: In Wien gehen größere städtebauliche Initiativen zumeist von der Gemeinde aus. Dass ein Privater sich vorwagt und ein ganzes Grätzel mit seinem Tun verändert, das ist selten.

Es erfordere „rigorose Selbstbeherrschung“, sagt Asmus. Nicht jeder Kaufinteressierte darf zum Zug kommen, das Areal soll den Charakter als Künstlerquartier beibehalten. „Wir schauen, wen wir nehmen. Es darf nicht nur ums Geld gehen.“ Derzeit etwa sucht Asmus‘ Team einen Käufer für eine alte Maschinenhalle -bevorzugt unter der Voraussetzung, dass der künftige Besitzer auch gleich den Platz vor der Halle bespielt, etwa in Form eines Cafés oder Bistros mit Schanigarten. Das verringert zwar die Zahl der Kaufinteressierten und damit den Profit, sorgt aber dafür, dass „Synergien entstehen und Leute zusammenfinden“. Asmus betritt die sogenannte Expedit-Halle, mit 2200 Quadratmetern die größte auf dem Gelände. Einst wurde hier das fertige Brot verladen, erst auf Pferdewagen, später auf Lkw. Um die Hufe zu schonen, lag in der Halle ursprünglich ein Holzstöckelboden. Später überzog man ihn mit Gussasphalt, weil dieser den Lkw-Reifen besser tat. „Aus diesem Sandwichboden ergibt sich eine einzigartige Akustik“, sagt Asmus. Heute finden in der Expedit-Halle etwa Theateraufführungen statt. Das Publikum kommt aus ganz Wien, „aber immer wieder schauen auch Leute aus der Nachbarschaft bei uns vorbei“. Die Fabrik wird wieder zum Ort im Grätzel, den man kennt.

Asmus, der den Prozess losgetreten hat, begann vor über drei Jahrzehnten als normaler Immobilienentwickler in Wien: Er suchte Gebäude, richtete sie her, verkaufte sie wieder. Bei einem Haus im sechsten Bezirk entdeckte er seine Leidenschaft – und eine Marktlücke in Wien. Im Hinterhof lag eine stillgelegte Manufaktur, die sich bald als das eigentlich Interessante am Gebäude erwies. „Es gibt eine kreative Klientel, die solchen Objekten viel Interesse entgegenbringt“, sagt Asmus, „wegen der großen Flächen, die sie frei gestalten kann“.

Auf das Haus im Sechsten folgte Asmus‘ erste Fabrik, die Meidlinger Stollwerkfabrik. Schließlich stieß er auf die Ankerbrotfabrik, deren Zukunft ungewiss war. Heute gibt sein bisheriges Lebenswerk dem Viertel ein neues Gepräge. Nur im alten Silo riecht es noch nach Staub und Taubendreck.

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Zehnter Bezirk: ein Pickerl für die Mehrsprachigkeit

Aus dem FALTER 45/2013

JOSEPH GEPP
Foto: Heribert Corn

Der zehnte Bezirk hat schlechte Presse in letzter Zeit. So stand etwa jüngst im Kurier zu lesen, dass Teile Favoritens zur „No-go-Area“ verkommen würden. Dies erregt Widerspruch. Zum Beispiel jenen der Wiener Grünen und der Betreiber des Einkaufszentrums Columbus-Center in der Favoritenstraße. Diese setzen nun Taten, um den Wert sprachlicher Vielfalt herauszustreichen.

„Wir sind mehrsprachig“ steht auf einem Pickerl, das sich Favoritner Geschäftsleute künftig auf ihre Türen kleben können. Drunter kann man viele Sprachen ankreuzen – bis hin zum philippinischen Tagalog.

Die Aktion erfreut sich bislang regen Zuspruchs. Unter anderem picken etwa Lokale des Viktor-Adler-Markts, Betten-Reiter und das Modehaus Tlapa. Und natürlich das Columbus-Center selbst. „Wir wollen damit nicht nur betonen, dass sprachliche Vielfalt den Bezirk interessant macht“, sagt Marketing-Manager Roman Daucher. „Sie ist auch gut fürs Geschäft.“

Roman Daucher präsentiert das Pickerl am Columbus-Center (Foto: Heribert Corn)

Roman Daucher präsentiert das Pickerl am Columbus-Center (Foto: Heribert Corn)

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Favoriten, oder: die tiefe Kluft zwischen gefühlter und echter Sicherheit

Aus dem FALTER 43/2013

Glosse: Joseph Gepp

Vor Jahren in einem Schanigarten im steirischen Frohnleiten. Die Sonne fällt auf das Städtchen, während sich am Nachbartisch eine Runde über das Böse in der Welt unterhält. Der Reumannplatz in Favoriten zum Beispiel. Über den könne man nicht gehen, ohne von Türkenbanden überfallen zu werden, sagt einer. Das sei ungeschriebenes Gesetz. Ach so?

Nun, sei’s drum. Frohnleiten ist weit weg, und der junge Mann wollte vielleicht mit seinem harten Leben prahlen. Aber dann, neulich im Kurier, bei der Vize-Chefredakteurin. Favoriten sei eine „No-go-Area“. Ach so?

Lieber Frohnleitner, liebe Vize-Chefin, gehet über den Reumannplatz. Zum Beispiel zum Tichy. Und gehen Sie dann vielleicht zur Ankerbrotfabrik und in den Böhmischen Prater auf ein Bier. Sie werden wohlbehalten wieder heimkommen.

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Eingeordnet unter Wien

Steckenbleiben mit Panorama: der Problemlift im Holzturm

Aus dem FALTER 50/2011
Joseph Gepp

Sechsundsechzig Meter hoch ist der Holzturm in Favoriten, der eine eindrucksvolle Vogelperspektive auf die Baustelle des künftigen Hauptbahnhofs eröffnet. Groß ist der Andrang der Wiener, die seit seiner Eröffnung im August 2010 auf den „Bahnorama“ hinaufwollen.

Es gibt allerdings ein Problem: den Aufzug. Der bleibe immer wieder stecken, das sagen zumindest Nachbarn.

Mindestens zehnmal seien ihr schon Schwierigkeiten beim Lift aufgefallen, sagt Anrainerin Julia D. „Der Bahnorama-Turm ist ja schon ohne Probleme mit dem Aufzug ziemlich schwindelerregend“, meint sie. „Wenn das so weitergeht, muss man die Besucher noch vor dieser traumatisierenden Erfahrung warnen.“

Vergangenen Freitag blieb der Bahorama stecken. Zum wiederholten Mal, wie Anrainer berichten (Foto: privat)

Vergangenen Freitag, circa 10.15 Uhr, war es wieder so weit. In den schmalen Favoritner Gassen rund um den Turm rotierten die Alarmlichter der Feuerwehr. Ein Feuerwehrmann seilte sich von oben ab, ein zweiter versuchte, vom Turminneren die Tür zur Liftkabine aufzustemmen. Schließlich wurde ein Fahrgast geborgen.

Mit „Einstellungsproblemen“ erklärt ein Sprecher der ÖBB den Vorfall, das Spannungsgewicht eines Seils habe sich verlagert. „Grundsätzlich gibt es bei unserem Lift aber nicht mehr Probleme als bei jedem anderen auch.“ Wie erklären sich die ÖBB dann den Eindruck der Anrainer? „Wir sperren den Aufzug ganz regulär, wenn es eisig ist oder der Wind zu stark weht“, sagt der Sprecher. „Offenbar kommt das rüber, als würde es oft Probleme geben.“ In Wahrheit jedoch funktioniere er ganz einwandfrei, „seit einige Kinderkrankheiten überwunden worden sind“.

Die erste Kinderkrankheit brach übrigens gleich bei der Jungfernfahrt aus, im August 2010. Der Lift blieb ausgerechnet dann stecken, als er prominente Politiker in die Höhe tragen sollte. In der Kabine standen SPÖ-Infrastrukturministerin Doris Bures, ÖBB-Chef Christian Kern und Wiens vormaliger SPÖ-Planungsstadtrat Rudolf Schicker.

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Eingeordnet unter Stadtplanung, Wien