Mieter gegen Eigentümer

Aus dem FALTER 14/2013

Immobilien sind teuer wie nie. SPÖ und ÖVP holen ihre wohnpolitischen Ideologien aus dem Keller. Bringt das was?

Bericht: Ingrid Brodnig, Joseph Gepp
Foto: Heribert Corn

Martin Richardi (Name geändert) hat in seinem Leben bisher alles richtig gemacht. Der Sohn eines Eisenbahners und selbstständiger Unternehmensberater hat im Sommer immer gejobbt, um sich sein Studium zu finanzieren. Er hat einen MBA in Bologna drangehängt. Er hat vor seinem 40. Geburtstag eine Familie mit zwei Kindern gegründet. Der nächste Schritt wäre nun der Erwerb einer Eigentumswohnung. Vor zehn Jahren hätte er sie noch leicht gefunden. Heute sucht er vergeblich.

Richardi wird nichts erben, Erspartes hat er kaum. In einer Genossenschaftswohnung am Stadtrand wohnen will er nicht, dort ist er als Kind im Gemeindebau aufgewachsen. In den innerstädtischen Bezirken sind inzwischen Quadratmeterpreise bis zu 3000 Euro durchaus üblich. Richardi wird sich für die nächsten 25 Jahre verschulden müssen, um sich den Traum vom Eigenheim in der Innenstadt erfüllen zu können.

Immerhin. Menschen im gehobenen Mittelstand wie Richardi können über einen Immobilienkauf noch nachdenken. Für andere ist er längst völlig unerreichbar geworden. In noch nie dagewesenem Ausmaß steigen in Österreich Wohnungsmieten und Eigentumspreise. In Wien, Spitzenreiter bei der Teuerung, stiegen die privaten Wohnungsmieten von 2005 bis 2011 nicht inflationsbereinigt um 37 Prozent, die Preise für Eigentum gar um 49 Prozent. Das hat zahlreiche Ursachen: Bauliche Ansprüche haben sich verändert, viele Leute flüchten ins Betongold als Anlage, die Zuwanderung in Ballungsräume ist massiv, und in den vergangenen Jahren wurden vergleichsweise wenige neue Wohnungen errichtet.

Jetzt ist die Politik gefordert. Denn je knapper der Wohnraum wird, desto mehr wird Wohnen zu dem, was es früher einmal war: eine politisch-ideologische Frage. Wohnpolitik gibt es in Österreich bereits seit dem Ersten Weltkrieg. Ein strenges Mietrecht sollte Soldaten sowie ihren zurückbleibenden Familien die Wohnung sichern. Später entwickelte sich die ÖVP zur Partei der Eigentümer und die SPÖ zu der der Mieter. Der Bausparer am Land, der Gemeindebaubewohner in der Stadt, das waren lange zwei Lebensentwürfe, die sich an den Großparteien orientierten. Jetzt kehrt die klassenkämpferische Anordnung zurück, angesichts des nahenden Wahlkampfes inmitten von Krisennachrichten, die von Verteilungsfragen dominiert werden.

Mit Obergrenzen für private Mieten preschte Wiens grüne Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou schon im November vor. Die SPÖ fordert die Wiedereinführung der Zweckwidmung bei der Wohnbauförderung und Reformen im Mietrecht. Die ÖVP will Eigentümer entlasten und Vergaben im Gemeindebau strenger kontrollieren.

Aber kann der Staat die immense Preisdynamik am Wohnmarkt überhaupt bändigen? Wird Wien auch künftig billiger sein als andere europäische Metropolen? Oder ist das alles nur Wahlkampfgetöse?

In den War Rooms von SPÖ und ÖVP wirkt es so. Hier hat man erkannt, wie viel Sprengkraft in dem Thema steckt. „Wir waren von Anfang an in der Offensive“, rühmt sich ÖVP-Generalsekretär Hannes Rauch. Sein Gegenüber Norbert Darabos hat eine Studie bei der Motivforscherin Sophie Karmasin in Auftrag gegeben. Sie ermittelte die SPÖ als jene Partei, die sich am stärksten um „leistbares Wohnen“ kümmert (38 Prozent). Hinter dem kindischen Rasseln steckt Kalkül. Wie an kaum einem anderen Thema lässt sich am Wohnen das Profil schärfen. Die Frage „Wie wohnst du?“ betrifft jeden im Land – und das immer stärker.

Am teuersten sind Österreichs Mietwohnungen im platzarmen Inntal in Tirol, wo sie laut dem Anbieter immobilien.net 10,95 Euro pro Quadratmeter kosten. Unter den Regionen mit dem schnellsten Zuwachs bei der Miethöhe rangiert jedoch Wien, wo die Mieten im Schnitt 10,43 Euro betragen, weit vorne. Ein Grund ist auch das schnelle Wachstum der Hauptstadt, die Mitte der 2030er-Jahre die 2-Millionen-Menschen-Marke knacken soll.

All dies wirft die Frage auf, ob die Gemeinde halten wird können, was sie als Teil ihrer Identität begreift: den kommunalen Wohnbau und den hohen Grad an sozialer Durchmischung. Einst verhalfen die mächtigen Gemeindebauten des Roten Wien hunderttausenden Arbeitern aus dem Elend. Als Bürgermeister Karl Seitz im Jahr 1930 den Karl-Marx-Hof eröffnete, sagte er: „Wenn wir einst nicht mehr sind, werden diese Steine für uns sprechen.“

Bis heute ist viel von diesem Erbe geblieben. Der Wohnsektor ist, auch trotz derzeitiger Preissteigerungen, einer der sozial ausgewogensten weltweit. Ganze zwei Drittel der Städter wohnen im geförderten Sektor, also im Gemeinde- oder kommunal gestützten Genossenschaftsbau. Wer das Wohnen politisch verantwortet, dem blüht oft eine große Zukunft – wie zuletzt Bundeskanzler Werner Faymann, der von 1996 bis 2007 Wiener Wohnbaustadtrat war.

Das massive Eingreifen der Stadtregierung in den Wohnmarkt drückt die Preise – nicht nur im geförderten, auch im privaten Sektor. So betrug die monatliche Nettomiete für eine privat vermietete 70-Quadratmeter-Wohnung im Jahr 2011 in Wien im Schnitt 600 Euro. Zum Vergleich: In Madrid und München lag sie bei 850, in Amsterdam bei 900, in Paris bei 1600 Euro. In Wien zahlt man für die gleiche Wohnung im geförderten Sektor gar nur 300 Euro.

Jetzt will die Stadt ihre Standards verteidigen. Denn wenn eine Genossenschaft heute geförderte Wohnungen errichtet, ist sie an preisliche Obergrenzen gebunden, bei Grundstücks- wie Baukosten. Das führt dazu, dass Projekte oft nur weit außerhalb des Stadtkerns entstehen können, wo Grundstücke leistbar sind, etwa auf dem Flugfeld Aspern. „Die Durchmischung funktioniert nicht mehr so gut wie einst“, sagt der Wohnbauforscher Robert Temel. „Es ist heute zu teuer geworden, Genossenschaftswohnungen zwischen die Villen von Döbling oder die Gründerzeithäuser von Mariahilf zu stellen.“

Mit einem Bündel aus Gesetzesänderungen und neuen Wohnbauformen will die Gemeinde gegen diese Tendenzen ansteuern. Sie sollen dafür sorgen, dass weiterhin billige Grundstücke für Genossenschaftsbauten zur Verfügung stehen und die Beiträge leistbar bleiben. Neben den Maßnahmen im geförderten Sektor fordert die Gemeinde aber auch eine Entlastung am privaten Mietmarkt.

Dort schnellen die Preise in teils unvorstellbarem Ausmaß hoch. So kostet, wie ein Blick in ein Immobilienportal zeigt, eine unspektakuläre 52-Quadratmeter-Altbauwohnung im einst billigen Rudolfsheim-Fünfhaus heute 659,99 Euro, exklusive Strom und Heizung. Möglich sind solche Mieten, weil das Mietrecht etliche schwammige Formulierungen und Ausnahmen beinhaltet.

Generell gilt: Für Altbauwohnungen von vor 1945 gilt der Richtwert, eine gesetzliche Mietbeschränkung. Mietverträge, die vor dem Jahr 1994 abgeschlossen wurden, sind hingegen als sogenannte „Kategorie-Wohnungen“ deutlich günstiger. In Wien beispielsweise unterliegen fast 95 Prozent der privaten Mietwohnungen dem Richtwert oder der Kategoriemiete. Nur beim kleinen Rest, etwa Dachgeschoßwohnungen, gestaltet allein der freie Markt den Preis.

Dieses System soll Mieter schützen, aber es schafft auch Probleme. Meist drehen sie sich um Zuschläge, die Vermieter auf den Richtwert schlagen. Manche sind dabei kreativ und definieren gar die Zentralheizung als „besondere Ausstattung“. Ein rechtlicher Graubereich. Am Ende ist die Wohnung oft doppelt so teuer, wie es der Richtwert vorsieht. Deshalb appelliert die rot-grüne Stadtregierung nun an den Bund, ein strengeres Mietrecht einzuführen.

Zuschläge sollen streng definiert werden und insgesamt nicht mehr als 25 Prozent des Richtwerts ausmachen. Die Folge wären Mieten unter zehn Euro pro Quadratmeter – eine Horrorvorstellung für viele Vermieter. Für sie sind die Richtwerte in Wien viel zu niedrig. Würde man auch noch Zuschläge begrenzen, glauben viele Vermieter, würden sich Sanierungen schlicht nicht mehr rechnen – und manche haben damit wohl recht.

Einig sind sich Mieter wie Vermieter, linke wie konservative Wohnpolitiker nur in einem: Das Mietrecht ist ein Dschungel. Es führt zu einer unglaublichen Ungleichheit am Mietmarkt. „Oft zahlt ein Mieter im selben Haus für eine ähnliche Wohnung fünfmal so viel wie sein Nachbar“, sagt Wohnbauforscher Temel. „Aber der Nachbar wohnt halt schon ewig drin.“

Die SPÖ will solchen Ungleichheiten entgegentreten, indem sie sich auf ihr Kernthema konzentriert: den geförderten Wohnbau. Neben dem Ausbau des kommunalen Sektors in Wien fordern die Sozialdemokraten vor allem die Wiedereinführung der Zweckbindung bei der Wohnbauförderung. Dabei handelt es sich um 1,78 Milliarden Euro, die der Bund jedes Jahr an die Länder überweist. Früher durften die Länder diese Summe ausschließlich für den geförderten Wohnbau nutzen, seit 2009 können sie das Geld nach freiem Gutdünken verwenden.

Ergebnis: Wohnbaugelder dienen zum Stopfen von Budgetlöchern oder zur Spekulation, wie in Niederösterreich. Mit einem „üppigen Schub für den Wohnbau“ rechnet Walter Rosifka, Wohnbauexperte der Arbeiterkammer, würde man die Wohnbauförderung wieder zweckwidmen. Allerdings bleiben Fragen offen. „Bisher haben die Parteien nicht präzisiert, was sie mit ‚Wiedereinführung‘ meinen“, sagt Rosifka. So müsste man die 1,78 Milliarden auch an die Inflation anpassen, damit sich die Maßnahme im großen Stil auswirkt. Der Betrag wurde seit 1996 nicht mehr erhöht.

Grundsätzlich bekennen sich zwar SPÖ wie auch ÖVP zur Wiedereinführung der Zweckwidmung – aber die Länder blockieren. Vor allem Niederösterreich pocht auf seine Finanzautonomie. Zudem könnte eine etwaige Wiedereinführung erst ab 2015 gelten, wenn der Finanzausgleich zwischen Bund und Ländern ausverhandelt wird.

In der Zwischenzeit betont vor allem die ÖVP ihr Leibthema: die Förderung der Eigentümer. Junge Österreicher, forderte kürzlich der Chef der Jungen ÖVP, Sebastian Kurz, sollen durch die Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim günstig zu Eigenheimen kommen. Dazu verlangen Kurz und Justizministerin Beatrix Karl Gehalts-Checks für Gemeindebaumieter. Wer zu gut verdient, sollte die steuerlich begünstigte Wohnung verlieren – gern wird bei solchen Vorschlägen auf den Grünpolitiker Peter Pilz verwiesen, der im Kaisermühlner Goethehof wohnt. Die SPÖ kontert: Die Idee des Gemeindebaus sei ja eben die soziale Mischung, in der auch Besserverdienende Platz haben sollten. Und Steuererleichterungen für Häuslbauer würden vor allem jene treffen, die das Geld für ein Haus ohnehin schon haben.

So wogt die Debatte hin und her, während nur in einer Frage Einigkeit besteht: Wohnen ist eine Frage politischer Gestaltung. Der freie Markt allein verhindert keine Ghettobildung, sorgt nicht für leistbares Wohnen und gesellschaftliche Aufwärtsmobilität. Das zeigen andere Staaten und Städte, in denen der kommunale Wohnbausektor nicht so ausgeprägt ist wie in Wien und Österreich.

Und wie wäre Martin Richardi von den Maßnahmen, die Politiker derzeit diskutieren, betroffen? Der ÖVP-Vorschlag einer Steuerbefreiung für das Eigenheim brächte ihm vielleicht einen Hauch von Erleichterung, er würde sich Gebühren und Steuern in der Höhe von 4,6 Prozent des Kaufpreises ersparen. Natürlich könnte er sich auch ein Haus in Niederösterreich oder im Burgenland bauen, er würde dann durch die wieder zweckgewidmete Wohnbauförderung unterstützt. Oder doch in eine günstigere Genossenschaftswohnung an den Stadtrand ziehen. Was immer er tut, eines zeigt sein Beispiel: In Wiens schöneren Bezirken zu wohnen, egal, ob in Miete oder Eigentum, selbst als Gutverdiener, das wird nicht einfacher werden.

Mitarbeit:
Benedikt Narodoslawsky, Barbara Tóth